2020年，房地产投资在新冠疫情相关旅行限制的影响下大幅下降。在欧洲和中东地区，投资者越来越多地关注本地市场，侧面反映出跨境投资群体向更熟悉的市场的战略转移。

疫情前既有的一些结构性变化在2020年得到加速。如今，居家办公变得更加普遍（从9%到40%），网购也在加速渗透（渗透率从12%到16%）。受此影响，不少写字楼的空间利用率显著降低，引发投资者对收益保障的担忧。

在不确定时期，投资策略会发生转移，侧重具有防御性的低风险资产。2020年投资者争夺核心资产，推动收益率进一步压缩。远程办公重要性的上升引发市场担忧，继而对次级写字楼需求产生利空影响，致使写字楼投资占比从40%降至35%（Q1-Q3）。与此同时，数字化和技术应用的加速刺激了对物流、数据中心等产业资产的需求。住宅板块凭借稳定收益吸引了新的投资者关注，投资占比从12%提升至17%（Q1-Q3）。

进入2021年，我们预计投资策略将继续以低风险、收益稳定为核心。具有防御性特征并受益于结构性变化的板块将吸引大部分投资者关注。资金配置情况将取决于各板块优质物业的可得性，而顶级资产势必面临投资者的激烈竞争，收益率将保持在低位水平。

我们预计物流资产的需求将保持强劲，且集中在电商渗透率较高或不断上升的国家。但买家可能会面临资源短缺的局面。在整个中东地区，以迪拜等成熟市场以及沙特阿拉伯、埃及一些新兴地区的仓库需求最为强劲。随着物流挑战得到解决，房地产和商业基础设施（电商）在这些市场进一步成熟，未来几年这一趋势将有所增强。

住宅领域的投资占比可能会进一步上升，尤其是租赁住宅和老年公寓。虽然写字楼投资占比也可能会下滑，但其作为主导投资领域的地位应该不会改变。鉴于写字楼对于人才吸引的重要性，顶级写字楼的租赁需求将得以维持。预计医疗保健、生命科学、数据中心等替代型资产领域将受到更多关注，但由于存量有限，成交恐将难以放量。虽然整体交易活动会有所提升，但预计仍低于2019年的水平。

2021年欧洲、中东及非洲市场投资贴士

• 柏林、慕尼黑、巴黎、斯德哥尔摩等城市的核心CBD地段空置率较低的高规格写字楼。
• 高规格物流仓库：电商渗透率较高或不断上升的市场，如英国、德国、法国、荷兰、西班牙以及北欧国家。
• 迪拜、利雅得、开罗的优质写字楼及住宅项目。
• 迪拜、阿布扎比、利雅得、开罗的优质仓储物业。

• 人口密集区域及周边区域的便利零售（如超市、零售仓库、便利店等）。
• 租户需求旺盛的城市（如柏林、伦敦、巴黎、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹、都柏林）地理位置优越的多租户写字楼。
• 人口密集区域的“最后一公里”物流物业。
• 供应短缺城市/地区（如兰德斯塔德、斯德哥尔摩、巴黎、伦敦以及德国主要城市）的租赁住宅。
• 开罗各地系统开发的优质零售项目。
• 开罗、利雅得的混合用途综合体开发项目：预计2021年将有更多项目入市，数量远超去年。

• 北欧国家、西班牙等物流供应短缺市场的物流开发项目。
• 有望在2021年下半年复苏的短线收益型资产领域，如灵活办公空间、学生公寓。
• 租赁住宅开发：租赁产品需求不断升温的市场，如南欧、东欧。
• 以绿建标准为依据进行建筑的重新定位。
• 德国、瑞士、法国、丹麦、瑞典的高校核心集聚区内的科学园区。
• 开罗的品牌住宅及高端酒店。

• 次级写字楼改造：写字楼改住宅。
• 旅游目的地市场的不良酒店资产。
• 开罗的冷库单元：当前此类项目供应有限，投资者热衷于实体级投资，与市场现有开发商合作，打造定制项目。
• 生命科学：中东地区尤其是迪拜的全新生命科学产业项目，未来应可带动生命科学领域的投资。

• 德国、瑞典、荷兰、芬兰、法国、比利时的保健地产、养老公寓、护理院，这些国家的人口呈老龄化趋势，且有相关住宅类产品供应。
• 数据中心：基本面强劲、基础设施配套完善的市场，如在北欧国家的超大规模数据中心，法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎的云数据中心。