世界各国“超老龄化”城市分布

来源：牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部

随着预期寿命延长、人们健康状况改善且更加长寿，“超老龄”人群将在何处养老、如何养老的问题不容忽视。他们或许已经超过65岁，但他们富有活力、健康且具有流动性。

这对于房地产投资者来说是一个机会。本文将讨论人口老龄化问题的规模，介绍处于领先地位的国家，以及敏感对待文化和社会差异的必要性。我们还将介绍五个精心设计的养老地产模型。

超老龄转折点

联合国数据显示，到2050年，全球65岁以上人口数量将增加一倍以上，达到15亿。但是许多城市的65岁以上人口占比已经达到20%的临界点。这些城市主要位于日本、德国、意大利和法国。俄罗斯、西班牙、波兰和美国也即将加入这一阵营。到2035年，中国、美国的超老龄化城市将分别达到71个、53个。

这为“养老地产”打开了重要的机会窗口。养老地产是面向老年人口的住房形态，受到投资者广泛关注。其核心理念在于认可这一代人独立生活更长时间的能力，同时通过打造有组织的社区来为老年住户提供便利。

从独立生活住房项目、退休村，到提供生活辅助或特别护理的养老设施，这些市场空白都需要填补。在很多市场，养老地产尚未得到充分开发，且需要投资者、开发商充分了解当地文化、法规和运营因素才能解锁增长模式。

养老地产的全球领导者

我们可以从新西兰、澳大利亚等国家学习经验。它们走在全球前沿，拥有大批大型上市公司和私营企业，所持退休村资产组合已颇具规模。透明的行业监管体系使得该行业实现了实质性的增长。美国是全球最成熟的市场，其将不同形态、不同使用权限的物业进行“混搭”的模式对于其他市场也具有借鉴意义。

但是，进入新的市场需要注意当地的文化和社会差异。未来国内甚至国际流动人口可能会增加，这一趋势也将对住房开发与设计有所启发。

文化和“居家养老”

目前，观念更为传统的恋家人士往往会与鼓励“居家养老”或上门护理服务的政府政策保持一致。以新加坡为例，当地政府通过奖金补助鼓励老年人“大房换小房”，支持居家养老，亦鼓励多代人在适合三代同堂的公寓中共同生活。

如果出现更合适的住宅产品并凸显集体养老生活的好处（这也有助于释放传统住房存量），则许多市场居家养老的优先级可能会发生变化。

老人赡养方面也有一些文化传统。在亚洲文化观念中，子女理应照顾年迈的父母。在中国大陆，子女负有赡养父母的法律义务。在台湾，如子女未能尽到赡养义务，将被剥夺遗产继承权。尽管这些根深蒂固的观念可能会使市场拓展面临更多挑战，但如果能在每个市场占据少量份额，则已经握有巨大的投资潜力。

养老地产的五种模式

上图：Emerald Lakes，澳大利亚黄金海岸

养老地产必将成为主要的替代型投资资产。不妨将它看作学生公寓——一类迅速成为投资者主流选择的营运性资产。这类资产具备其他住宅类资产所具备的投资吸引力要素——需求基础深厚且不断增长，许多市场供应不足，租金收益稳定而有保障。

第一太平戴维斯养老地产部负责人Samantha Rowland表示：“市场正朝着使用权限灵活化的方向演变，如今有传统销售模式和租赁模式可供选择。”

第一太平戴维斯欧洲营运性资本市场部负责人Marcus Roberts补充说：“养老地产当前处于供需失衡状态，且有潜力提供长期稳定收益，更提供了传统领域之外的投资多元化机会，对房地产开发商和运营商而言意味着重要机遇。”

定义：以下模型中的养老地产包括独立生活养老、协助护理养老、退休养老社区以及特别护理养老（不包括养老院或住宅）。

1. 成熟的销售型市场
创新代表：新西兰、澳大利亚

新西兰
带护理住房单元: 30,000
65岁以上人口: 770,600
供给率*: 3.9%

澳大利亚
带护理住房单元: 170,700
65岁以上人口: 4,055,300
供给率*: 4.2%

英国
带护理住房单元: 75,000
65岁以上人口: 12,409,160
供给率*: 0.6%

2003年出台的《退休社区法案》为居民和营运商制定了基本规则，随后新西兰市场开始起步。法规使得原本复杂繁琐的服务费和管理费体系变得透明。

新西兰的大部分退休社区提供的不是永久产权房，而是与居民签订“居住权利协议”，到期会扣除30%的前期费用，外加居住期间的服务费。这种递延的管理费结构如今在澳大利亚、英国等成熟市场中非常普遍（但在英国市场的透明度较低）。作为市场领导者的澳大利亚和新西兰如今越来越多地从传统的低密度退休社区向城区高密度社区转移，以满足高端客户的需求。

第一太平戴维斯新西兰公司总经理William Wallace表示：“新西兰65岁以上人口将在未来十年增加近40%。作为全球最成熟的老年住房市场之一，我们希望看住房形态不断创新，为居民提供更多样的住房产品。”

2. 住房与护理服务的融合
创新代表：美国、德国

美国
带护理住房单元: 1,354,000
65岁以上人口: 53,953,700
供给率*: 2.5%

德国
带护理住房单元: 320,000
65岁以上人口: 18,037,100
供给率*: 1.8%

美国成熟的养老公寓市场已经具有一定的深度，不仅使用权限及住房类型多元，且常常在同一项目搭配不同类型的住房。其中，持续护理退休社区整合了现有所有类型的老年住房，无论能够独立生活还是需要专业护理，老年用户都可按需选择。

美国还曾是多代际居住社区的先行者，打造了高校附属型退休社区，例如马萨诸塞州的拉塞尔村。这些社区附属于大学校园，居民可以使用校园配套设施、学习课程、在校医院就医。

德国也正朝着融合方向迈进，提供三类老年公寓产品，从基本的协助生活养老到高端服务养老，以及增长最快、含文化服务的中端养老产品。这些产品通常与养老院比邻而设，周边还可能会有包括常规市场住房在内的其他住宅产品。

3. 租赁理念
创新代表：法国

带护理住房单元: 47,000
65岁以上人口: 13,478,300
供给率:* 0.3%

法国也在寻求创新，调整住房租赁模式以更好地服务于老一代人。本质而言，老年租赁住房与学生公寓或普通租赁房屋的理念相同，但包含更多公共空间和服务。很多项目靠近交通枢纽和商店，重点在于为老年人提供城市生活的便利。

第一太平戴维斯欧洲研究部董事Lydia Brissy表示：“老年住房是投资者进入受严格监管的住宅市场的一块跳板。与之密切相关的服务使其具有了更多商业特征，监管法规亦有别于传统住房市场。在法国，投资单一住宅单元的个人可享受税收优惠，受此政策刺激，老年住房租赁理念正在迅速发展。”

法国开发商和供应商Domitys已在这一模式上取得了成功，其实现稳定运营的资产平均达到98%的入住率。Domitys在护理住房方面的经验在荷兰落地转化为以社区融合度为重点的老年住房。例如，格罗宁根的De Rokade是一个位于中心地段的“年轻态”老年住房，位于一幢带有公共设施的现代住宅楼内；再如Maartenshof，一个拥有200张日间护理床位、老年公寓和幼儿园的城市街区。

上图：Kampung Admiralty，新加坡

4. 亚洲的家庭联系
创新代表：新加坡、中国

新加坡
65岁以上人口: 832,800

中国
65岁以上人口: 164,799,900

亚洲国家的人口老龄化危机应对措施仍然依赖于家庭赡养的传统文化规范。中国老人居家养老的比例预计达到90%，但未来十年内，70岁以上人口将达到1.47亿，这是一个很大的市场。联实集团已率先布局，在上海青浦打造了度假区风格、含850个住宅单元的养老社区。

第一太平戴维斯中国区研究部主管简可先生指出：“国际供应商在中国可能确实有很多机会，但早期的探索有不少以失败告终。”

“投资者需要与合适的本地伙伴寻求合作，了解监管环境并彻底研究市场。运营商和投资者应了解当地用户的负担能力和支出意愿。钱主要投在年轻人身上，不一定投在老年人身上。”

新加坡的计划同样依靠家庭，目前正在对现有存量进行创新利用。大房换小房的人士可以得到政府奖励；如果成年子女居与父母的居住地相距不到2公里，可以享受优惠政策（有资格申请新加坡建屋发展局住房）。建屋发展局的第一个退休社区Kampung Admiralty包含一系列老少咸宜的公共设施及服务功能，为55岁及以上人士提供了丰富多彩的便利生活环境。

5. 晚年生活的新模板
创新代表：日本

带护理住房单元: 300,000
65岁以上人口: 35,297,700
供给率*: 0.8%

日本自2000年开始实施全民强制性的长期护理保险制度，有效降低了老年人对家庭赡养的依赖度。日本40岁以上人士以最高2%的标准缴纳保险金，其余部分由中央政府承担。这个框架形成了一个庞大而成熟的市场。日本拥有多个医疗保健房地产投资信托（REITs），包括涉足该领域的多元化住宅REITs，此外私募股权公司也有参与。

不同形态的老年住房提供的护理和支持也各不相同。自2013年日本首个医疗保健房地产投资信托推出以来，资本化率已大幅压缩，现在仅略高出住宅资产的资本化率。第一太平戴维斯日本研究及咨询顾问部负责人Tetsuya Kaneko先生说：“医疗保健地产市场仍在起步阶段。护理和医疗服务的需求将继续增长，因此早期入场者有望获得良好的市场基础。”

*供给率 = 带护理住房单元数量 ÷ 65岁以上人口数量。来源：第一太平戴维斯研究部、牛津经济研究院、澳大利亚统计局、印度国家信息中心、德意志养老地产咨询有限责任公司（DCPC）、联合退休社会运营商（ARCO）

Kampung Admiralty图片来源：Patrick Bingham-Hall