在过去的18个月中，大多数主要经济体利率飙升，在商业房地产的定价中产生了一系列连锁反应。然而这一趋势似乎即将结束。
现在对房地产投资者来说，问题不在于短期内利率会有多高，而在于长期来看利率水平如何。
利率还将如何变化？
利率最终是由投资和储蓄行为的资本供应和需求决定的。最主要的是，过去的四十年里，经济增长减缓已经为利率的稳步下降定调。
由疫情期间通胀推动的利率上升可能只是暂时的。中央银行最终将把利率调整到“中性”的水平，既不是通货膨胀也不是通货紧缩。问题是，相对于过去十年，这个中性利率将在哪里。以下是对主要论点的总结。
支持较低中性利率的论点
- 劳动力持续萎缩，生产率增长乏力。
- 鉴于全球人口老龄化、家庭收入增加（特别是在新兴市场）和风险偏好下降，储蓄供应没有明显改善。
支持较高中性利率的论点
- 广泛的科技应用将带来更强劲的生产率增长，或将导致投资需求增加。
- 净零过渡。应对气候变化将刺激大量投资产生。
- 公共债务叠高，意味着希望加大开支的政府对资本的需求增加。
- 量化宽松政策放缓，许多家庭和私营企业财务状况比2008年时更稳健，这也可支撑未来的需求。
长期性经济停滞
人口老龄化和出生率下降共同导致的人口变化可能是主要的驱动因素。这将导致中性利率降低，并回到一个长期停滞的时期。然而量化宽松政策结束、向净零过渡等因素则意味着中性利率不会像过去十年总体那么低。
恢复“常态”不太可能很快发生。虽然有积极信号表明，通货膨胀已经见顶，但中央银行仍因为过于谨慎而犯错。
通常情况下，货币政策利率变化的影响可能需要两年时间才能完全释放并反馈到经济增长中。然而因为固定利率的抵押借贷更多，经济对利率的敏感度比以前低，这一过渡将较为缓慢。
这对房地产投资者意味着什么？
商业地产的价格通常以资本化或以净收入除以资产价值得到的资本率表示。这些数字在一定程度上反映了过去18个月中利率的上涨。
然而这一变化相对较小，因此对投资者来说，大多数商业地产相对于“无风险”的长期政府债券等资产类别吸引力较低。
在短期内，利率保持在中性利率以上的时间越长，房地产收益率就越有可能继续上升。但如果利率较快下降，价格则会趋于稳定。
许多投资者可以暂时承受高利率，或是因为已有固定交易，或是原本期待低利率环境回归的贷款人已找到创新的解决方案避免短期违约。
然而，如果利率稳定在比过去十年高得多的水平，偿债成本将长期保持在高位，也将意味着再融资成本更高，无利可图的房产或需要折价出售。
重返低利率环境或将缓解部分担忧，但未来的风险溢价可能会比过去十年低，投资者也需要调整对商业地产回报的预期。