2023年上涨的成本已经影响到生活的各个方面，房地产也同样承压。不管是商业还是住宅租户，场景都是一片惨淡。

高通胀率冲击企业，对全球经济增长有重要贡献的小型和初创企业尤其受到影响。随着运营成本上涨，这部分企业很有可能难再承担心仪区域的商业空间租金，因此扩张能力受限。

这些企业最重要的资产就是它们的员工，而员工也面临难以负担居住成本的问题，这对招募并留住人才都带来挑战。在全球范围内的14个城市中，城市中心区域一居室租金平均占到净收入的55%，最低比例是芝加哥的39%，最高比例是香港的79%。

对优质办公空间的竞争也在加剧，继续推高租金。企业不断提高需求，寻找高能效的灵活办公空间，要求具备创新的空间设计还有通达的交通条件等能够吸引顶尖人才的条件。2019年至2022年间，全球23个市场的高端写字楼租金平均上涨4.9%。

在这一上涨趋势下，中小企业最受冲击，不少企业只能选择迁往更偏远的区域、降低对办公空间的要求。

租金占净收入的比例：平均收入/一居室租金

Source: Savills using Numbeo

现成解决方案

部分问题在于如何保护和培育小企业。对刚起步的公司来说，在物业上如果能节省下来任何开支并重新投入到业务中去，都可能是成功与失败的分水岭。

正在兴起的联合办公空间或许是个解决办法。它们提供完善的配套服务，也没有长期租约的限制。考虑到建立和维护办公室的成本，随着时间的推移选择这一类办公空间会更简单也更便宜。

为了比较联合办公安排的成本与传统优质办公室的实际有效成本，第一太平戴维斯研究部调研了全球16个主要市场中10人企业的成本差异。研究发现，虽然不同市场之间差异较大，联合办公空间成本还是平均便宜40%。

在联合办公确实过于昂贵的地方，公共部门资金会和私有投资共同创建创业中心，如Factory Berlin和Barcelona Activa’s等孵化空间。这些项目提供较为低廉的租金，相似的小型企业也可以在便利的地点共享资源，当地和跨产业部门的社区合作也得到加强。

五年住宅租金增长

Source: Savills Research, Zoopla – powered by Hometrack, Housing Anywhere, Numbeo, Hong Kong Rating & Valuation Department, SCB, SWM Research, Zilow

同样的，大学孵化器支持大学社区驱动的企业，帮助留住学术人才。

企业加速器为早期阶段的企业提供指导、资源和资金。对于支持这些举措的企业来说，这是一个可以与创新的初创企业和它们吸引的人才接触的宝贵机会。

社会保障住房的必要性

在住宅方面，负担压力问题也很尖锐，影响到许多城市居民—尤其是年轻人、学生、保障城市运转的工人和他们的家庭。

人口老龄化及独居家庭都加剧了有限保障住房供应的竞争。资本价值和租金均被推升，在近期按揭利率暴涨后租赁需求也不容乐观。

租房群体需要扩大搜索范围，花更长的时间才能找到合适的住房，搬到花销更低的城市或者跟人合租挤一挤。

这些压力让人们重新开始关注真正的社会保障住房，这通常需要公共部门的支持。在西班牙还有部分欧洲国家，新冠疫情后的救济措施就包含了保障住房补贴。

旧商业存量改造

增加市中心存量住房可负担性的方法包括改造旧的商业建筑，把它们转变为新的住房，如位于巴黎圣文森特-德保罗医院旧址的Les Grand Voisins。另一项举措则是对贫困街区进行改造，组合经济适用房、商品房与商业地产，让社区重焕新生。

在英国和欧洲，Man Group和Civitas等公司的ESG封闭式社会住房基金把私有资本用于支持公共资助的社会保障住房计划，即使经济回报低于全面商业运营的基金，投资者也接受这一点。

显然，许多大城市迫切需要重新塑造城市中心的生活和工作，减轻它们在21世纪背景下的负担压力。致力于创造更广泛社会和环境效益的计划最可能行之有效。