全球住宅价格上涨的同时，成交也呈现放量趋势。住宅租赁成为最大的投资板块，成交占比达到28%，在2021年上半年首次超过写字楼。住宅销售也伴随着市场的重新开放迅速恢复至疫情前水平。住宅市场的强势表现说明，家不只是心之所向。

全球房地产投资在2021年上半年经历了大幅调整——2007年以来租赁住宅首次赶超写字楼，成为最大的房地产交易板块（仅考虑单笔金额超过250万美元的交易）。2021年上半年，住宅市场投资成交额达到1,360亿美元，同比增长35%，比写字楼高出4.1%。此轮增长的动力主要来自住宅市场基本面的强劲支撑。很多市场的住宅供应仍然严重短缺，尤其是在大量年轻群体涌入城市中心，需求更趋多元的情况下。

很多市场的住宅销售成交放量是多个因素综合作用的结果，例如买家对更大户型的向往、办公方式的转变等，全球各地的改善型购房需求都有所升温。利率处于低位水平，同时政府大力支撑住宅市场，因此买家在合适机会出现时即果断做出购买决定。本文考察的15座城市中，有80%的城市录得高于2019年同期的成交量。

由于价格上涨，超过首次购房者承受能力，而现有业主购买力提高，因此有大量成交是由现有业主贷款完成购买。在2020年疫情期间，由于房价上涨同时个人财务状况受限，约有45%的英国新买家被迫搁置购房计划。2021年6月，由于爆发新一轮疫情，澳大利亚获得新房贷款的首次购房者数量降至8个月来最低水平，为13,869人；当月自住型住房新增贷款发放笔数也有所下降。

城市聚焦

亚太城市

我们研究的中国城市普遍没有经历长时间严格封锁，房地产市场维持开放，交易正常进行。在中国，住宅被许多人士视为最安全的投资，推动成交量价同步上涨。在新加坡，2020年3月到5月期间的成交量受疫情影响出现下滑，而到2021年上半年，成交量已经显著回升并超过疫情前水平，近为2019年同期成交量的两倍。东京住宅市场成交走势则相反，2020年维持强劲表现，而进入2021年，价格上涨导致成交受限。2021年前六个月，东京住宅成交量比2019年同期低24%。

美国城市

2020年3月至6月间，纽约房产交易严重萎缩。然到2020年9月，交易量已赶超疫情前的平均水平，并在2021年上半年始终保持高位。本次调查的美国城市中，旧金山成交萎缩最为严重，由于大量技术员工搬离该市，2020年5月市场成交跌至低谷，交易减少57.5%。到2020年7月，旧金山住宅成交恢复到疫情前水平，此后一直保持高位。国内大量人口涌入迈阿密，推动当地住宅成交量价齐升；今年上半年成交达到全球金融危机前期以来的最高水平，比2019年同期高出33.9%。

欧洲城市

欧洲住宅市场的恢复步伐相对缓慢。巴黎由于反复多次隔离、限制出行，买家被拒之城外，成交量仍未回升至疫情前水平。马德里的住宅成交直到2021年3月才超过疫情前平均水平，但此后一直到3月均在继续反弹。伦敦住宅成交量则在2020年5月市场重新开放之后，迎来显著回暖。英国政府在2020年7月推行印花税减免假期，并将截止期限从2021年3月延长至2021年6月。买家纷纷赶在假期结束前完成交易，将2021年第二季度成交量推至单季新高纪录。

成交前景展望

很多市场的贷款利率应会维持在历史低位水平，短期来看住宅成交量仍可得到支撑。中长期而言，经济复苏进程仍在继续，城市作为人们工作、生活、娱乐的中心，将吸引更多人口涌入，产生响应的居住需求。出行限制的继续放松也将提振全球城市的住宅成交回暖。