新冠肺炎疫情扰乱了全球经济，几乎各个领域都受到了影响。在防疫隔离、社会疏离等措施下，休闲、酒店和零售尤受冲击。住宅市场虽然前期同样受到疫情影响，但从当前表现来看，却是最具韧性的房地产领域之一。

部分市场的成交量在今年2月至5月间出现下降，但在市场刺激措施、递延需求、低位利率的多重支撑下，到9月、10月时成交量已基本回归至疫情前水平。到目前为止，住宅价格基本没有出现松动。当下市场的压力远不及上轮衰退。与2008年全球金融危机不同，此次衰退并非源于银行贷款危机。利率维持在历史低点，且很可能在一段时间内保持低位水平，因此负债压力尚处在可承受范围。

部分城市已出现交易回暖。受全面封城影响，武汉成交量在2月归零，到10月已经回升到22,000套。上海、北京、纽约、新加坡和洛杉矶的交易量也在疫情期间低位水平的基础上，迎来三位数增幅的反弹。其他城市也在逐渐复苏，且短期内向好的成交趋势会大概率持续。

中国：兵贵神速

许多亚太国家及地区对疫情迅速做出反应。中国大陆因地制宜出台不同力度的防疫政策，例如武汉全面封城，北京则限制本地居民前往外地，并暂停非必要行业营业。

防疫措施的力度差异反映在两个城市的住宅成交数据上。由于武汉全面暂停商业活动，因此2月交易为零。随后成交强劲反弹，截至10月交易量比长期平均水平高出20%。而在限制较少的北京，交易量仅在2月、3月出现小幅下降，随后一直维持在长期平均水平之上。

中国大陆城市的房价基本维持平稳走势。北京9月平均房价与1月持平，同期武汉均价则微升0.7%。

欧洲住宅市场成交量

欧洲各国的疫情防控手段因国家而异，例如西班牙迅速采取严格防控，瑞典则一直采取比较温和的防疫措施。

部分国家在初步防控措施中要求暂停房屋带看及搬迁事宜，以尽量减少人与人的接触，这导致交易量骤减。如今尽管市场已经重新开放，但一些地区的交易量尚未回升至疫情前的正常水平。

西班牙的长期防控措施使得房地产市场备受抑制。马德里的住房成交量在3月下降了34%，这与防控措施实施的时间点相吻合，且成交量在随后几个月中持续低迷。

在瑞典首都斯德哥尔摩，住宅成交未受明显冲击。尽管“零防控”措施缺位未能阻止GDP下滑，但房地产市场维持开放，交易亦能够继续进行。斯德哥尔摩的成交量基本与长期平均水平持平甚至略高，7月成交量较长期平均水平高出56.8%。

疫情下的欧洲房价走势

今年年初以来，欧洲城市的房价表现出相当的韧性。巴黎和伦敦的房价至今未出现下跌。在疫情爆发之前，巴黎住宅市场表现良好。到今年6月，平均房价比1月水平高出3.7%。

在英国，前期受抑需求的释放以及7月推出的印花税减免计划为市场带来了有力支撑。Nationwide数据显示，9月伦敦的平均房价相比1月上涨了4.5%。

马德里作为受防控措施影响最严重的城市之一，房价抗压力不及其他城市，7月价格较1月下跌0.6%。

美国市场措施及市场反应

美国应对疫情的措施呈现出较大的区域差异性。疫情爆发初期，加利福尼亚州、纽约州都采取了相对严格的防控措施。纽约市和洛杉矶的住宅交易量急剧萎缩，尤其是封城措施开始实施之时。

由于区域差异，各郡、州放松防控措施的节点也各不相同。但由于疫情关系，全国范围内利率普遍下调，有效提振了全国房地产市场。

在封城时离开纽约的部分居民尚未返回，但由于纽约人口稠密，住宅交易量仍得以强势反弹。交易量在4月跌入低谷后已攀升114%。

洛杉矶则在需求增长的支撑下，交易量在7月恢复到历史平均水平，到10月开始超越长期平均水平。从价格走势中亦可看出这一趋势。今年1月到8月，洛杉矶平均房价上涨了4.1%，而同期纽约的增幅仅为0.5%。

前景展望

疫情的二次爆发确实给市场带来风险，各国政府应对措施的差异性也继续存在。无论政策会因为疫情走势发生怎样的调整，政府都已认识到房地产市场对于当下以及未来经济复苏中的重要作用，也正尽力确保房地产市场能够维持开放。

由于疫情影响，中短期内市场表现还将继续受到某些市场（尤其是西方国家）买方偏好的变化，如更大户型、绿色空间等。

从当前走势来看，房价展现出了较明显的韧性。但房价调整通常滞后于交易量，因此疫情对房价的影响可能还未完全显现。失业率的上升和刺激措施的结束都可能会对价格带来下行压力。而住宅市场气氛尚可，因此价格不可能大幅下跌。