物流地产业务一直处于完美风暴的中心，长期的整体趋势和目前动态均推高租户和投资者对仓储的需求。短期风险因素将缓和，而行业在可预见的未来也有风向支持。

第一太平戴维斯的数据显示，2021年欧洲和美国的物流板块出租率均创下新高，（欧洲出租面积3,800万平方米，高出五年平均水平28%），而平均物流空置率已分别降至3.5%和4.4%。

物流投资创纪录

同时，Real Capital Analytics的数据显示在新冠疫情期间，2021年物流收益率下降了70个基点，而全球物流投资达到2,370亿英镑，远超2020年的810亿英镑的纪录。“对工业空间的需求太大，美国部分甲级写字楼空间已被拆除转为工业用地，”北美第一太平戴维斯工业服务部主管Gregg Healy表示。“现在这才是对空间的最佳利用方式。美国在建的仓库面积超过7亿平方英尺，但这还远远不够。”

电商驱动增长

电商是驱动增长的主要因素。业务在疫情之前处在强劲上升阶段，并在疫情期间迅速扩张。此后增长虽放缓，但第一太平戴维斯预计，2025年欧洲线上销售仍将占销售总额的25%，2020年比例为15%。专业物流商Prologis估计，线上支出每增加10亿欧元就需要额外77,000平方米的仓储空间。

EMEA第一太平戴维工业和物流部主管Marcus de Minckwitz说：“英国的电商发展比美国晚了大约五年，而欧洲发展又比英国晚了大约五年，因此我们未来还有很大的增长空间。比如，直到最近亚马逊才刚在波兰和西班牙组建运营。”

亚太第一太平戴维斯工业及物流部主管Jack Harkness补充：“整个亚太地区内，许多国家的物流地产业仍未得到充分发展。同时，区域内电商渗透率不断上升，地区财富的增加，表明行业在区域内发展的坚实基础。”

科技解决方案衍生

疫情扰乱了世界各地的供应链，港口堵塞、货运司机短缺，对美国和英国产生最大影响。供应链的不确定性意味着零售商和制造商持有库存增多，因而需要更多的仓储空间。“全球疫情的挑战刺激市场把更高水平的技术融入行业。我们还将看到更多挑战，但技术解决方案将不断革新以支持未来供应链，”Healy说。

技术和创新将会帮助应对市场的主要供应挑战。2021年第一太平戴维斯欧洲物流和工业地产普查发现，潜在供应不足是市场参与者面临的主要挑战。这种情形几乎没有改变的可能，因此租金持续增长仍将得到支撑。

以英国为例，当空置率达到12%时，工业物流的租金就会停止增长，市场将向租户倾斜。但要英国达到12%的空置率，市场则需注入700万平方米的未出租空间。而英国一年内最高的仓储空间交付记录为200万平方米，因此这一点不可能实现。

就算是在供应快速增加的亚洲市场，市场供应仍旧不足。Harkness说：“在部分本地市场或许会出现临时供应过多的情况，但对大部分市场来说大型现代物流设施仍不足，土地限制的情况不太可能改变。”

在欧洲我们会看到多层仓库增加，尤其是在靠近主要城市的最佳区位

供求之间存在巨大差距，可见世界范围内租金仍将增强势长，而租户也只能接受这一点，de Minckwitz表示。“租金上涨会引起他们的担忧，但相对于整体运营成本来说，这仅仅是很小的一部分开支，大约占到所有杂项开支的5%——运输和劳动力的支出才是大头。在这些方面节省一点覆盖租金上涨已经绰绰有余。”

“供应压力会促使租户和开发商都进行创新。在欧洲我们会看到多层仓库增加，尤其是在靠近主要城市的最佳区位。租户则会采用自动化提高效率，减少劳动力开支。”

通货膨胀增长、全球经济衰退、乌克兰冲突升级或是其他地缘冲突或将使消费者信心下落，需求下滑，这是租金增长面临的潜在风险。但长期来看，这些都抵不上全球供应链重组，以更靠近消费者或“零库存生产制”向“保障性生产”库存管理的转变的重要性。供应链升级是新冠疫情的波动带来的结果，而更多的地缘冲突将会加速这一进程。

向近岸外包转变有利于发达国家的工业市场，而发达国家持续的GDP增长和电商渗透率意味着即使生产下降，对仓储的需求仍会上升，这则是对驱散完美风暴的一点启示。