Q: 物流地产一直以惊人的速度在增长；这一趋势还能持续吗？

A: 我在这个行业已经工作了近30年。在早期，租金会根据繁荣或是萧条情况会上下浮动25个基点。但今天，我们面临的是产品数量不足以满足需求的问题，而这也推动了我们从未见过的租金增长。但从消极方面来说，如果生活成本上升而工资没有跟上，那么人们就会减少支出，但关键是是这对电商发展和持有更多库存的愿望是否形成足够的阻碍。基于目前缺乏供应、需求充足的情况，市场还有待进一步发展。

Q: 您认为您所开发的建筑类型在未来十年是否将发生变化？

A: 这是肯定的。在伦敦，它将朝着多层的方向发展。我们从2002年开始在日本建造多层仓库。虽然类似的土地限制在英国其他地区并不存在，但在伦敦开发却越来越难了。建设大型城外仓库或小型最后一公里设施，这一点也存在分歧。仓储空间也可服务于生命科学等其他用途。我认为英国将更多参与医药制造，而不仅仅是研发环节。目前我们还没有看到制造业的需求，但近期供应链问题将促使业务留在离本土更近的地方。

我们也在改变与租户互动的方式。过去的房东-租户模式过于陈旧，需要打破。更多的灵活性和服务才是人们想要的。我们还有一条叫做Prologis Essential的产品线，为客户提供叉车、货架和照明等设施方便他们的运营。

Q: ESG因素对Prologis的业务和物流的重要性如何？

A: 大约五年前，ESG成为投资者的首要考量。Prologis在这方面走在前沿，从2000年就开始建造净零碳建筑，而且我们最近在英国达文特里建造的仓库甚至“超越了净零”，吸收的碳已超过排放量。我们还发现，在ESG方面的努力有助于推动更深层次的客户关系——跟客户通力合作，以高效、高性价比的方式高改善他们的可持续性。对于Prologis来说，我们对环境管理和社会责任的关注渗透到董事会及所有市场决策的方方面面。

Q: 未来五年最大的风险是什么？通货膨胀是我们最大的担忧吗？

A: 只要租金增长能够跑赢建筑和土地成本上涨的速度，通货膨胀对我们来说不一定是坏事。土地和规划的限制哪里都有，只要没有需求的大幅下滑，它们还会限制供应规模，支撑租金。仓储业也大量采用科技，自动化和科技的介入会有风险，但也会产生积极影响。我们有一个专门风投资金项目，对物流领域的科技和科技公司进行投资。这也是帮助客户解决痛点的一个方式，像Essential一样优化我们与客户之间的关系。