除了办公室、零售和工业房地产，还有大量其他类型的房地产行业。数据中心、专门建造的学生宿舍（PBSA）和养老院别具潜力。

在能够推动需求和提供回报的强大的结构性因素的支持下，这些地产能够为专注于特定领域的投资者提供独特的利益。在生活领域也可能为ESG做出积极贡献。

它们受商业周期的影响较小，因而成为投资多样化的良好途径。无论经济趋势上升还是下降，商业和个人生活的数字化、人口老龄化和高等教育增长等现象都会持续。2022年的商业地产投资总额同比下降了18.5%，但对PBSA、养老院和数据中心的投资却增加了30.2%。

商业地产投资总额及PBSA、养老院和数据中心投资年度增长

Source: Savills using RCA

在预测未来十年全球13个市场的PBSA、养老院和数据中心的趋势后，我们看到其中巨大的投资机会，包括1700万张养老院床位、1800万张PBSA床位和11万兆瓦的数据中心容量，意味着为满足这一需求，需要增加120多亿平方英尺的空间。

Source: Savills Research using CoStar, HESA, German Federal Statistical Office, Korean Council for Education (KCUE), UNESCO, Oxford Econmics, TeleGeography

数字化催生数据中心需求

第一太平戴维斯欧洲、中东和非洲地区数据中心负责人Scott Newcombe说：“在云计算、大数据和物联网需求增加的推动下，数据中心即将大幅增长。” 5G和AI等新技术也加速了这一趋势。

世界各地的数字化普及率仍有很大的差异。位于量表靠前的55个国家中，互联网使用率超过90%。同时，在印度和中国等国家，“未联网”的人数超过了11亿。

使用互联网的个人占总人口比例

Source: Savills Research using World Bank

人工智能（AI）、机器学习（ML）和物联网（IoT）等技术创新预计将颠覆数据的产生和使用，因此增加对数据中心的需求。

过去大多数数据中心都是自用的，主要由Equinix和Digital Realty等少数专门的公共房地产投资信托基金持有。但新的投资要求需要ESG资质，意味着房产投资者越来越受到欢迎。

要求耗电量巨大的数据中心满足可持续发展标准可能充满挑战。要向前推进需要提高能源效率、使用可再生或自发的能源。

高等教育住宅需求

截至2020年的十年中，国际学生的数量增加了68%，且主要额集中在发展中国家。这种增长将继续下去，推动印度等国家需求以及英国和澳大利亚等热门留学地点国家的需求。

联合国教科文组织预测，在未来十年，日本、韩国、澳大利亚、中国和印度的学生人数将翻倍。在我们分析的13个全球市场中，学生人数到2033年预计将增加近一倍，超过2.27亿。

全球学生人数增长

Source: Savills Research using UNESCO

由于经济适用房供应有限且小型家庭数量的增加，越来越多的学生在疫情发生后住进专门建造的学生宿舍。这类住户寻求能够提供社区生活、便利设施、安全、交通出行和娱乐的住房选择，因此，在主要的大学城市中，对优质PBSA的需求已经增加。

第一太平戴维斯澳大利亚和新西兰分公司运营资本市场董事Paul Savitz说：“鉴于新项目相对有限，澳大利亚学生住房市场结构性供不应求的情况在近期内还将持续。”他指出，建筑成本上涨和高债务融资成本是导致这一状况的两个原因。

老龄化人口寻求新的住所

人口老龄化是全世界都面临的状况。牛津经济研究院的数据显示，在分析的13个市场中，80岁以上的人口数量将在未来十年内增加近一倍，从2023年的9400万增至2033年的接近1.6亿，不少人将会有特殊的住宿需求。

2019-2033年老龄化人口（80岁以上）增长

Source: Savills Research using Oxford Economics

第一太平戴维斯欧洲生活研究部主管Richard Valentine-Selsey说：“满足这一需求的地产投资者满足的是真正的社会需求。从独立生活到用于临终关怀的专业疗养院，老年人口的住宅需求广阔。”

在技术进步、人口和社会变化的推动下，人们的生活方式和优先事项也发生变化，新的房地产资产类别正在涌现并扩张。对于房地产投资者来说，这是一个可以超越传统的办公、零售和工业资产这三个类别的机会，转而着眼于能够快速增长、抵御经济不确定性且将惠及后代的资产类别。