上图：Fora, 博罗高街180号，伦敦

新冠疫情的爆发引发了“全球规模最大的居家办公实验”，自此全球工作环境发生了巨大变化。这对人们的工作方式产生了巨大的短期影响，而其长期影响在未来数年甚至数十年都将持续存在。

我们将在本文探讨服务式办公室与联合办公将如何创新运营理念，以实时计费、中心辐射布局等模式应对市场对灵活办公空间的需求增长。

第一阶段：初步应对

新冠疫情的爆发及蔓延给许多行业带来了突然冲击。就灵活办公而言，疫情既有直接影响，也有缓慢而渐进的影响。

尽管人们普遍认为灵活办公室主要面向以月为单位的短租客户，但大多数租户并不是按月租赁。以Workthere为例，客户合同的平均期限是12个月。

因此，尽管联合办公租赁活动基本停滞，但整体合同入住率并未出现“断崖式”下跌。今年4月，灵活办公空间提供商预期5月底入住率约为71%，低于去年同期的83%。5月的调查显示， 6月入住率预期为69％，这表明市场信心仍然维持。

即使员工没有使用办公室（许多国家都是这种情况），公司仍有义务支付月度会费。但是，实际操作并非如此，原因也不言而喻。

我们在今年4月进行的首期灵活办公调查发现，31%的灵活办公室用户要求减免租金，运营商则根据各用户的具体情况给予了减免。4月的租赁征询量下降至疫情前水平的20%。业主、灵活办公运营商与客户之间的关系向来很重要，如今更是重中之重。

第二阶段：适应新常态

疫情爆发后，服务式办公室和联合办公空间迅速做出应对，实施社交隔离和消毒清洁措施。随着各国各地区隔离政策放松，员工陆续回到灵活办公室。我们的7月调查显示，有40%的用户回到灵活办公空间，租赁征询数量也回升至正常水平的44%，相当于4月低谷水平的两倍多。

市场心态也有所改善。在7月，41%的灵活办公运营商对未来三个月的前景感到乐观，而4月时这一比例仅为25%。此外，有79%的运营商表示对行业未来12个月的前景感到乐观，较4月时的64%显著提升。

上图：The Office Group, Bloomsbury Building, 伦敦

第三阶段：创新

创新是当下的关键词。多数灵活办公运营商已采取必要措施来确保用户安全，无论从维护客户满意度、信心和忠诚度而言，安全都是优先考虑事项。如今灾难恢复计划已经实施到位，灵活办公室的管理团队可以专注于长期发展。

灵活办公是必然的趋势，但即使是服务式办公室和联合办公空间也必须适应调整。最近几周中，我们看到有不少灵活办公室尝试推出新型服务。WeWork正在纽约试行“按需付费”，允许非会员以小时为单位预订办公区域。

其他运营商也开始提供类似的但灵活性更高的会员协议。Convene推出视频会议服务，尽可能地营造出线下会议的氛围。日本一家星巴克推出付费私人包厢，以15分钟为单位计费。

第四阶段：灵活办公的未来

从长远来看，对灵活办公室的需求预计会只增不减。在隔离期间，公司员工分散在不同地点，依然可以保证工作效率，并且他们的选择面也更宽。但是，未来员工肯定不会一直居家办公。社交互动是人类的核心需求，而办公室无论在学习还是发展中都起着关键作用。

办公室肯定会成为未来工作环境的一部分，只是使用方式会不同于以往。第一太平戴维斯最新调查发现，89%的受访者认为办公室仍是必备要素；多数人倾向于每周两天居家办公。

灵活办公已成既定之势，服务式办公室以及联合办公空间将如何应对需求增长？答案很简单：我们需要更灵活的办公室。我们预期对城郊地段灵活办公室的需求将会增加，因为人们希望缩短通勤距离。

从租赁询盘情况来看，有意中心辐射型布局——一个中心办公点与多个外围办公点的组合——的企业有所增加，这一现象引起市场广泛讨论。我们认为这是一个长期趋势。

预期灵活办公室还将取代一些零售设施，与社区进一步融合。零售的长期结构性变化导致市场调性变化或零售空间需求下降，继而使得城镇中心的许多大型项目（通常是以前的百货商店）变得多余或边缘化。

但是，如果可以将多余的零售空间改造成其他类型的物业，这些区域将迎来升级焕新的机会，尤其是在城市配套设施已到位的情况下。事实证明，灵活办公空间可以很好地与零售相结合，并且由于临近周边各种资源，例如商铺、饭店和娱乐设施，通常可以吸引上班族。

灵活办公市场确实受到疫情的冲击，且未来几个月中部分运营商会感觉备受挑战，但从长期角度来看，这恰恰是一个实现增长的机会。实体办公室并未终结，但在固定的办公室每周工作五天的时代可能将一去不返。