世界上已有太多的零售空间。美国的人均购物中心面积是世界其他地区的两倍，是欧洲国家的六倍。预计美国将有三分之一以上的购物中心被迫停业。第一太平戴维斯研究显示，英国零售空间的“过剩率”高达40%。

英美两国零售空间过剩，对其他国家的警示信号日益强烈。澳大利亚的人均店铺密度排名全球第三，且零售空置率的上升与线上零售的增长相吻合。

然而，电商仅占澳大利亚零售市场的11%，明显落后于中国（27%）、韩国（24%）、英国（19%）和美国（16%）。这表明且无论在哪个市场，只要电商份额呈上升趋势，零售空间过剩的情况都将加剧并带来问题。

疫情冲击

全球金融危机以来，各地零售市场均出现了一些趋势，疫情影响下这些趋势很可能会加速发展。具体趋势包括：

• 社区零售和便利零售面临更多消费者需求
• 电子商务进一步增长
• 休闲体验占可支配支出的比例高于非必需消费

这些将连带影响我们的购物方式和市场所需的零售体量。

好在我们有很多方法来实现供需再平衡。例如，对零售项目重新定位，可有效扭转下滑走势、增加客流。具体操作可以是将传统零售改造成体验主题的特色休闲空间，亦可亦将购物中心改建为住宅、办公空间或商住综合体。

但最成功的将是那些主打社交价值的项目。通过不同空间功能的有机融合，增加社交空间，打造“一站式”生活枢纽，为疲于辗转的奔波提供便利。

用途改造：以混合替代单一

对习惯于单一类型资产的业主来说，这种综合体策略与传统的单一资产概念相左，但事实表明，市场反响最好的项目往往来自那些积极调整财务和资产模型打造综合体、支持长期可持续发展理念的业主。这种模式也可带来丰厚的经济效益。

重新定位项目数量的增加表明零售空间过剩问题及其解决方案正演变为全球议题。过去两年中，英国优质购物中心的收益率上升了125个基点，而在过去12个月中，平均净有效租金下降27%。据此推断，零售物业价格可能会在2020年触底。

“正因为此，有越来越多的全球投资者和开发商重点关注英国零售资产，这一趋势只会随着时间的推移而继续强化，”第一太平戴维斯购物中心投资与再定位部负责人Mark Garmon-Jones表示。
“世界各地有很多成功改造为混合用途的优秀项目，可供我们学习参考。”

美国第二大购物中心开发运营商GGP（2018年被布鲁克菲尔德收购）就是一个典型案例。它成功地将多家陷入困境的零售购物中心重新开发为城市综合体项目，有效提升了项目的单位面积销售收入。

以新泽西州的威灵伯勒为例，中心区城市更新项目中住宅部分的售价约为当地平均房价的两倍。

零售项目成功脱变为居住、社交、商业相融合的活力空间，跳转至案例分享：零售资产重新定位了解详细信息