从第一太平戴维斯技术城市指数排行来看，美国城市的排名相对靠前，然而中国城市增长迅速，且在全球风险资本投资中占据更高份额。本篇邀请到第一太平戴维斯美国高级董事总经理Kevin Kelly和中国区研究部高级董事简可（James Macdonald），就各自区域市场技术城市的关键属性、技术类型和重要企业代表，以及技术产业对当地房地产的影响进行了探讨。

技术城市的本质属性是什么——站在创新与投资的角度，区分一座技术城市与其他技术城市的主要依据是什么？

Kevin Kelly: 术城市有各自的成长轨迹，但它们的共同之处在于，都拥有优质的高等教育资源。美国加州的斯坦福大学以及加州大学伯克利分校，为旧金山和圣何塞的创新和企业发展提供着源源动力。

如果将这些因素与生活品质相叠加，就会发现每座技术城市都有自己独特的驱动力。相比圣何塞，旧金山更为20岁出头年轻人群所青睐。 从中可总结出两点：其一，城市对人才的吸引力各有千秋；其二，生活品质和城市布局是影响城市吸引力的重要因素。

简可: 北京拥有中国顶尖高校，它们是技术企业的人才储备，也是创业孵化器。杭州是阿里巴巴的大本营，得益于此，当地的技术经济得到蓬勃发展。 杭州也是中国最宜居的城市之一。深圳不断转型突破，从制造基地到硬件硅谷，再到如今的软件和金融枢纽。它还吸引着大量来自全国各地、充满活力、满怀抱负的劳动人口。

第一太平戴维斯亚太区研究部主管Simon Smith常驻香港，他认为香港正成为金融科技孵化器，因为它不仅是一个全球金融中心，也是中国金融服务企业进行国际扩张的重要跳板。

KK: 纽约虽然是全球最贵的城市之一，但由于宜居指数较高、技术发展领先，依然令年轻人向往。对于受过良好教育、尤其是从事技术行业的年轻人来说，在技术城市生活，无需太过担忧住房成本和其他开支压力。如果计划组建家庭，则情况要更加复杂。即便是在房产成本较低的城市，例如德州的奥斯汀，也很难在市中心地段找到面积、价位都合适的住宅。

哪些城市已形成专门的技术领域？对房地产市场又有何影响？

KK: 在美国，奥斯汀、波士顿是硬件技术的温床，波士顿、圣地亚哥以生物技术为核心，洛杉矶则以音乐和电影相关技术见长。这往往是企业与当地高校资源反馈循环的结果。某高校的计算机科研成果催生出一个个企业集群，企业再以专业技术实践“反哺”高校，推进相关课程建设升级。密苏里州的圣路易斯虽然排名在全美前六开外，但已成为安全相关技术发展的核心城市；亚特兰大则依托乔治亚理工学院的资源支持，大力发展金融科技。

企业聚集效应在房地产领域的具体体现是租金上涨。纽约的中城南区（Midtown South）拥有成熟的技术产业，租金在经历一轮爆发式上涨后，已与中城区传统写字楼的租金不相上下。旧金山市中心的办公空间也十分抢手，如想租一幢大楼，必须尽早出手。选址决策不仅要考虑现有员工的诉求，还应放眼长远，关注行业人才向往生活和就业的区域。以奥斯汀为例。技术公司宁可支付市中心每平方英尺50-60美元的租金，接受交通拥堵、员工长时通勤的繁琐，也不愿在驱车15分钟可达、租金低至每平方英尺20美元的区域“屈就”。

简可: 阿里巴巴效应使杭州成为以消费者为中心的技术中心。阿里作为中国电商巨头，旗下拥有多家“独角兽”企业。很多技术企业慕名来到杭州，希望可以近水楼台。这就是阿里巴巴的集聚效应。西区的成都已发展成为高新技术中心和业务流程外包中心。由于劳动力成本低于东部城市，高新技术和商务流程外包成为当地写字楼市场的重要支撑。媒体及内容产业在中国受到严格监管，因此相关技术企业需要尽可能接近决策中心——北京。深圳拥有大批应用程序开发企业，这类企业一般规模较小，倾向于寻找灵活办公空间。

这些城市是国际技术企业在中国布局的首选市场。企业选址决策会考虑哪些因素？

简可: 国际技术企业选择中国，看中的是中国市场的庞大规模及其接纳新兴技术的积极态度。中国的网络购物和移动购物均处于世界领先地位，原因也正在于此。技术企业快速发展的一个关键因素在于对人才的吸引和挽留能力。这意味着北京、杭州、成都等高校资源集中的城市受到技术企业欢迎。 上海作为高度国际化的金融之都，自然是公司总部选址的上上之选。

Simon Smith对此还有补充：“香港是亚洲最具活力、综合实力最强的城市，拥有多元的国际人才资源。无论生活还是就业，香港都令人向往。”

KK: 亚马逊和苹果等技术巨头纵然实力雄厚，也同样需要面临激烈的人才竞争。亚马逊此前称第二总部将同时落户纽约和华盛顿特区，但今年2月宣布停止推进纽约第二总部计划。亚马逊本可采取差异化选址策略，但最终还是选择了备选方案中最大也最贵的两个城市。由此可见，规模是亚马逊的首要考量。亚马逊在田纳西州纳什维尔的建设还将继续推进，而随着纽约第二
总部的搁浅，我认为纳什维尔项目的规模将有所扩大，为当地带来更多就业机会。

大型技术企业的选址一般还会考虑员工的居住需求，而这也是亚马逊令人费解的地方。传统技术城市都很昂贵。旧金山就是一个典型，不仅家庭开支大，通勤成本也很高。 对一般大都市而言，离市中心越远，房价就越低。 旧金山湾区则是个例外，即使离了城区，房价依然高得离奇。

技术企业已成为这些城市房地产的主要用户，房地产市场又是如何应对的呢？

简可: 在中国，企业选址布局具有较强的政策导向性；政府会按照国家战略需求以及区域产业发展需要划拨专门区域。上海目标建设人工智能产业高地，将通过针对性的分区规划以及激励政策，吸引并扶持人工智能企业。上海还联合杭州、嘉兴打造“沪嘉杭G60科创走廊”，从科技创新、产业融合、人才引进、基础设施建设等方面推进区域协同发展。

KK: 随着技术业的扩张，产业集聚效应日益凸显，给当地房地产格局带来巨大影响。这种集聚效应在纽约、旧金山等城市尤为明显。过去，增长迅速的技术企业多位于外围板块。如今，技术产业集群已转移到波士顿、纽约和奥斯汀的市中心区域。

另一个主要趋势是联合办公的扩张，且这与技术城市的发展密切相关。像WeWork这样的联合办公品牌本身就是租赁市场的主力租户，主要面向初创公司和孵化器提供灵活办公空间。

技术城市是共享移动服务的标杆以及绿色交通模式的先驱。它们是如何应对时代挑战和机遇的？

简可: 中国是共享单车的发源地，摩拜单车、ofo小黄车是最早出现的两个品牌。共享出行应用市场的竞争也异常激烈。继市场主导者滴滴出行之后，陆续出现一批新平台参与竞争。滴滴出行已在2016年收购优步中国业务。

中国的公交发展也处于世界领先地位，计划2010年至2020年间投入3,000亿美元用于地铁系统建设。上海拥有世界最长的地铁系统，总运营里程达到676公里，此外在建里程120公里。房地产开发往往以交通节点为中心，因此公交网络的发展对房地产开发至关重要。

KK: 共享移动出行往往与技术创新保持同步，技术城市顺理成章地成为新理念的试验场。然而试验结果显示，共享出行很难与现有交通基础设施和谐共存。这部分取决于人类心理：共享汽车或单车固然利于环保，但除非可以节约时间或成本，否则很难让人们心甘情愿花费更多时间，只为做正确的事情。供应过剩也是城市规划者当前亟需应对的问题。因此，共享方案的可行性将继续成为城市层面的一大辩题，学术界与实战界恐仍难以达成共识。

未来还有哪些技术城市值得关注？

简可: 广州是唯一没有被纳入技术城市指数的中国一线城市，其愿景是成为跨境电子商务中心。根据规划，琶洲将打造电商总部CBD。中国还将建设一批国家区域中心城市。预计西安将因此获益。此外，高校资源集中的武汉和南京也具备竞争潜力。

KK: 北卡罗莱纳州首府罗利是一颗冉冉升起的新星。这里有开设计算机科学课程的优秀高校，包括卡罗莱纳大学、杜克大学等，还集聚了一批生物技术企业。目前该城市正在经历硬件、软件人才的爆发式增长。IBM在去年10月以340亿美元收购总部位于罗利的软件提供商Red Hat，成为全球技术领域第二大交易。

还有田纳西州首府纳什维尔，不过这一选择有些不按常理。我们曾研究了奥斯汀早期成功的主要因素——产出规模、住宅成本、夜生活等等，然后根据这些指标对一组城市进行了评估。结果显示，纳什维尔综合表现最佳。