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产业地产作为本轮周期的佼佼者，投资额已从2009年的低点增长十倍左右。全球电子商务蓬勃发展，加之疫情期间消费向线上的转移，产业地产需求出现加速增长。随着产业地产成为全场焦点，市场是否有足够的机会满足投资者需求？

十年增长

2020年上半年投资者继续追捧住宅与物流资产，产业地产投资占全球总投资额的比例达到创纪录的20%（见下图），近为十年前的两倍。2019年产业地产投资总额约为1,960亿美元，首次超过零售地产投资额，成为仅次于办公和住宅的第三大投资资产类别。

投资者追捧，产业地产投资增加 2020年上半年产业地产投资占比达到创纪录的20%

来源：RCA、第一太平戴维斯研究部

产业地产未能幸免整体市场的动荡。第一季度表现强劲，投资额比2019年同期增长57%，但到第二季度开始下探，同比减少36%（但上半年仍录得9%的同比增长）。

全球产业地产投资额 2019年产业地产投资额近为2009年的十倍

来源：RCA、第一太平戴维斯研究部

随着投资者之间竞争加剧，资产价格上涨，收益率下降。2007年至2017年期间，全球产业地产平均收益率为7.5%，比写字楼收益率高出70个基点。到2020年第二季度，产业地产收益率已降至6.1%，仅比写字楼收益率高出10个基点（见图表）。

全球产业地产、零售地产及写字楼平均收益率 产业地产收益率与零售地产、写字楼基本相当

来源：RCA、第一太平戴维斯研究部

收益追逐

产业地产也在核心型投资板块牢牢立足，且随着该板块的成熟，投资者组成逐渐向机构型资本倾斜。许多机构型投资者已开始跨越国界寻找机会。2020年上半年，跨境资本占所有投资的比例达到29%。

RCA数据显示，过去24个月中黑石集团累计在全球收购了价值约400亿美元的产业和物流资产，成为最大的单一投资者。通过整合较小的资产组合与个人资产，在原本零散的领域实现规模经济管理，是黑石集团的策略重心所在。

开发商、业主兼运营商Prologis是过去两年的第二大投资者，2019年末以130亿美元的价格收购竞争对手Liberty Property Trust之后排名有所上升。

主权财富基金新加坡政府投资公司在欧洲进行了大型投资组合收购，排名第三。其他主要投资者还有北美养老基金CDIQ、TIAA和OMERS，产业地产投资收益的安全性、稳定性可见一斑。

第一太平戴维斯产业与物流地产研究部董事Kevin  Mofid表示：“随着该板块的成熟，组合投资交易的份额有所增加，导致价格上涨。原先已出售为目的的开发商看到了这一收益机会，调整策略以持有为目的。产业地产的长期收益吸引着大型基金和房地产投资信托，而随着资产持有期延长，可交易资产稀缺，价值会越来越高。”

亚洲方面，中国市场仍然韧性十足，2020年上半年的物流总额相当于2019年全年的80%。与此同时，印度由于劳动力成本低廉、贸易开放和政府的亲商政策，正在成为中国以外的备选制造基地。这推动了印度产业和物流领域的大量投资。过去两年中，普洛斯、腾飞、黑石、安联、易商红木、和摩根士丹利房地产等国际投资者均在印度物流领域投资布局。

增长驱动因素

电子商务的增长一直是产业地产增长的主要催化剂，疫情更加速了这一趋势。封城隔离期间，消费向线上转移，助力线上零售刷新收益纪录。

亚马逊第二季度营收超过889亿美元，比去年同期增长40%。京东第一季度营业额同比增长21%。

零售研究中心预测称，到2020年西欧线上销售将增长31%，电商平均渗透率将从12%上升到16%。eMarketer认为，美国的电商渗透率有望达到有史以来最高的14.5%。但就渗透率而言，这两个市场还明显落后于中国（27%），未来还有很大的增长空间。

在这些因素的作用下，一些国家的工业和物流吸纳量刷新纪录。2020年上半年，英国吸纳量同比增加38%，达到历史最高水平。整个欧洲的平均空置率低至4.8%。

在南加州等美国市场，许多中小型分销商因为疫情影响被迫停业，导致仓库需求萎缩，电子商务的升温仍不足以弥补。受此影响，产业地产空置率同比上升45个基点至4.2%（但仍处于历史低位）。

电子商务并不是刺激需求的唯一因素。近期供应链的中断以及贸易战的升级，推动供应链朝着多元化方向演变。一些国家及地区凭借临近主要消费市场的战略优势，产业及物流空间需求得到提振。

说明：数据收集于2020年8月10日