概述

新冠肺炎疫情几乎影响了世界的每一个角落，2020年上半年全球房地产投资显著减少，正是疫情影响的一个体现。

2020年上半年，全球房地产投资额同比较少33%。其中亚太区投资录得最大跌幅，同比减少45%；美洲市场同比减少36%，欧洲、中东及非洲市场同比减少19%。亚太区最先受到疫情影响，第一季度数据即已呈现下跌走势。

从下跌幅度来看，此次疫情的影响尚不及全球金融危机。2008年上半年，全球房地产投资同比减少49%，且跌势一直持续到2009年中。

季度投资额变化，按区域市场

来源：RCA、第一太平戴维斯研究部

全球房地产投资，2020年上半年对比2019年上半年

说明：住宅包括租赁住宅和学生公寓。来源：RCA、第一太平戴维斯研究部 

成交分析

尽管与去年同期相比，各区域市场在2020年上半年房地产投资额上存在巨大差异，但从交易数量来看，则是另一番情形。2020年前170天中，美洲、EMEA（欧洲、中东及非洲）、亚太的交易数量同比分别减少39%、37%和34%。

交易规模的差别在欧洲、中东及非洲市场表现得尤为明显，该市场总投资成交额相对坚挺，部分原因在于实体交易（公司间的并购）显著增加。

全球范围内，实体交易同比增加191%，而同期证券投资交易量下降了13%，个人房地产交易量下降了40%。但是，实体交易仍是市场的一小部分——占2020年上半年交易的12%。由于贷方心态更加谨慎、贷款标准收紧，小额交易下跌更为明显；相比之下，大型机构型投资者贷款的难度较低。

跨境交易

出乎意料的是，尽管国际出行受到诸多限制，全球跨境投资走势仍与整体投资基本一致，2020年上半年同比减少30%。按区域市场而言，美洲的跨境投资录得最大跌幅（-39%），随后依次为亚太（-35%）、EMEA（-25%）。

第一太平戴维斯全球跨境投资部主管Rasheed Hassan表示：“对众多投资者而言，实地勘察资产是房地产收购过程的重要环节，而考虑到第二季度各地的旅行禁令，我能理解为什么大家普遍预期跨境交易会受到比实际更严重的冲击。但是，这些实际的数据也并没有让我感到意外。”

“首先，房地产交易从营销启动到最终完成，往往需要数月时间。因此，很多在2020年上半年尤其是第一季度完成的交易，投资者早在隔离措施大规模落实以前应该就已经完成了实地考察。

“其次，不是所有的投资者都要进行实地资产考察，即便需要，很多投资者在当地也都有合作伙伴以及投资顾问可以代为考察。在透明度较高的市场，待售资产在营销真正启动前往往会准备数月时间，因此有意出手的投资者肯定能够在封城之前完成实地考察，即便只是从外部查看。

最具韧性的资产领域

受新冠肺炎疫情影响，旅游业和国际旅行几乎停滞不前，且预计将成为最后恢复正常状态的行业之一。这在酒店投资额上也有所体现。与2019年上半年相比，2020年上半年酒店投资额下降59%，为各资产领域最大跌幅。

同期零售和写字楼也呈现类似跌势，投资额同比减少约40%。零售领域的结构性问题已是众所周知，而疫情之下写字楼市场如何转型仍有很多讨论。

同时，住宅（租赁住宅和学生公寓）和老年公寓投资的同比跌幅分别达到26%和29%。住宅投资的下降主要受到成交主力市场——美洲市场的拖累，该市场过去五年平均占比达到71%。

但是，EMEA和亚太区的交易额分别增长7%和105%。亚太区涨幅较高，除比较基数较低的因素以外，黑石集团2020年2月以约30亿美元的价格从安邦手中收购了日本公寓组合资产，是促成亚太区跨境成交强劲增长的重要原因。

事实证明，工业物业是最具韧性的领域，突显其在疫情期间的重要性和长期吸引力。2020年上半年工业物业投资额仅同比下降4%，主要得益于美洲市场6%的同比增长。安博（Prologis）上半年在美国完成了两笔大宗实体交易——以约130亿美元的价格收购Liberty，另以约40亿美元的价格收购Industrial Property Trust。

2020年上半年投资额同比变化，按资产领域

来源：RCA、第一太平戴维斯研究部

城市投资表现

2020年上半年投资额最高的十座城市均录得投资同比减少。纽约投资额同比下跌43%，但依然是全球房地产投资最为活跃的城市。

前十城的阵容已在去年基础上有所调整。由于疫情影响一系列经济活动，香港跌出十名之外，上半年房地产投资额同比锐减81%。波士顿同比仅减少19%，跻身全球前十。

房地产投资全球前十城市，2020年上半年

来源：RCA、第一太平戴维斯研究部

展望

展望未来，随着全球各国的隔离政策进一步放松，交易活动预计将在下半年有所回暖。

第一太平戴维斯基于全球33个区域市场研究部主管的“全球市场行情调查”显示，多数受访者（50%）预期下半年写字楼交易量会出现增长，22%认为会下降，其余认为没有变化。

物流前景最为乐观，有79%的受访者预期下半年物流投资会增加。零售前景仍然低迷，多数受访者认为下半年零售交易量难现持续复苏。

投资交易前景展望：2020年下半年对比2020年上半年

全球市场行情调查，2020年6月

来源：第一太平戴维斯研究部

未来投资额的增长速度将取决于买卖双方期望的匹配度，市场复苏的速度和走势将因国家而异。

第一太平戴维斯预测，欧洲市场2020年全年投资额最少下降34%，最多则可达52%，堪比2008年54%的同比跌幅。

全球上半年投资数据表明，市场下跌的严重程度应该不及全球金融危机时期，但考虑到当前市场不甚明朗，投资者以观望为主，预计2020年剩余时间投资额仍将远远低于疫情前水平。

第一太平戴维斯全球资本市场部主管Simon Hope认为：“一些资产领域有望跑赢大盘，物流、住宅和生命科学等安全型较高的资产受到投资者关注。

“展望未来，八国集团成员国政府似已达成共识，将通过大量投建基础设施项目来摆脱经济衰退。一般而言，这对于房地产行业是个长期利好，在降低失业率的同时也能为未来的投资市场输出更多资产。”

说明：数据截至2020年6月30日