人类集群而居的原因有很多，历经多个世纪都鲜有变化。在第一个城市时代，被农村包围的城市中心促进了人类在宗教、政治、艺术和商业领域的互动。这一时代延续了数千年之久，直到工业革命改变了城市的运行方式。工业化预示着第二个城市时代的来临，选址以接近原材料为关键原则，市民成为生产单位。在第三个城市时代，市民变身消费者，因此商业城市一般分布在靠近市场或港口的地方。

到20世纪末，出现了以金融资本集中地为特征的第四代城市。这一特征也反映在房地产行业——大型金融业租户集中入住核心地段的大型建筑。资本的全球化在世界顶级城市得到了反映。

在这个车水马龙、有时候拥堵不堪、成本高昂、生存压力日益凸显的第四代城市，以数字技术为特征的第五代城市正在兴起。

有些人认为数字城市会是一个以机器为主导的反乌托邦社会。但第一太平戴维斯的“技术城市”以及其他研究结果表明，成功的第五代城市在功能和行为上更接近于第一代城市。当手持设备能够随时随地无所不及，人们的居住、工作和娱乐活动不再受到地点限制时，现实的生活体验和面对面的接触就变得弥足珍贵。充满活力的综合街道既可制造偶然邂逅，又有助于创建成功关系——各种社会关系。所以说，良好的城市社区兼具社交和经济价值。

在第五代智能城市中，年轻居民乐于合作，也乐于提高城市生活的效率。他们共享数据（智能手机）、住房（爱彼迎）和工作场所（联合办公）。在发达国家，这群人技术娴熟，数量稀缺，来往于全球各地，所以吸引这一群体的城市也会受到企业的青睐。

所以，推动办公租赁需求的不是设施管理部门，而是人力资源部门。良好的城市社区非常珍贵。由于人力资本的重要性胜于金融资本，写字楼等级和品质等旧的衡量标准不再适用，取而代之的是街道环境与氛围。

人们对“居住-工作-玩乐-逗留-创造”五合一城市空间的偏好，对房地产及其投资吸引力产生了重要影响。例如，长租公寓的投资正在升温，因为年轻一代情愿在富有吸引力的城市中心租住价格可承
受的房屋，也不愿在郊区购房。

无论新开发、重建还是翻新，如果能与城市的文化、商业、休闲中心实现连通，就能最大限度地取得成功。合理且管理有善的城区复兴，将可提振本地经济，推动社会与房产进一步融合。新近涌入的居民、员工和雇主，为当地居民以及准备参与城区重建及老楼翻新的投资者创造了重要的价值和机遇。

当住房需求不断增长，超越具有传统魅力的城市社区的负荷时，就必须建设同等品质的社区来满足过量需求。但这种社区非常稀缺。如果需求无法得到满足，就会导致其他社区的中产阶级化，而社区原有居民将被迫搬离。

重建市中心的机会不断越少，这意味着走下坡路的郊区或将成为城市化建设的对象，尽管这意味着可能需要引入新型的土地所有权和商业模式。与此同时，具备活力氛围和城市要素的边远城镇正在吸引年轻且富有创造性的劳动力，这个群体无力竞争大城市昂贵的居住空间。

投资者不妨多关注一些规模虽小，但城市体验独具魅力的欧洲城市。都柏林、阿姆斯特丹、柏林、斯德哥尔摩和哥本哈根等城市已经取得超出自身“重量级”的成就。其他成本较低但发展价值较高的城市，比如华沙、布拉格、布加勒斯特和布达佩斯，也有潜力加入这一行列。

还有一些小城市凭借对高效益人才和企业的吸引力，经济成就日益显著，如美国的纳什维尔、夏洛特、达勒姆、奥斯汀和波特兰；澳大利亚新南威尔士州的帕拉马塔、霍巴特和纽卡斯尔，以及英国的格拉斯哥、曼彻斯特和布里斯托。

第五代城市比较分散，并且具有多个中心。因此，房地产投资者对非核心市场和“替代性”资产的风险评级有所降低，也合情合理。新兴社区的多功能建筑可能会比一些传统资产类别更具投资价值。