据 Real Capital Analytics 数据显示， 2 0 1 5 年至 2 0 1 6 年间， 全球零售物业投资额下降近三分之一（ 仅统计单笔金额超过1,000万美元的交易） 。面对技术变革， 投资者对这个传统资产类别心存顾虑。悉尼投资公司 Taronga Group 的联合创始人兼总经理 Jonathan Hannam 表示，“正如视频网站 Netflix 的出现为 Blockbuster 等DVD 出租行业敲响了丧钟，亚马逊在德国和西班牙的落地也重创了当地的零售业。”
但零售房地产投资下降未必就是对技术变革的绝望回应。相反，这恰恰是在承认一种现实——零售业性质正在发生变化、实体店正在努力适应数字时代。第一太平戴维斯全球零售研究董事 Marie Hickey 表示：“卷入这场变革的行业难免有输赢之分，但实体店并没有衰亡。”
阿里巴巴创始人马云提出“新零售”理念，通过单一价值链整合线上、线下、物流和大数据。像阿里巴巴、亚马逊等企业，都有意弥合线上与线下之间的鸿沟，而不是摧毁这种边界。它们建立了新的提货点、门店和商场，以打造能够为顾客提供全类商品的品牌。
一大批零售商从虚拟走向实体的现象，就是两者形成互补关系的明证。两者都可以成为顾客的消费终端，使得零售技术与零售房地产之间的界线日渐模糊。第一太平戴维斯斯达德利公司全球零售服务总经理 David Gialanella 表示：“实施预测分析和销售点系统等技术的零售商，虽然门店客流量下降，但可以通过匹配购物模式和配送点来增加销售量。他们愈发能够预测顾客的消费倾向，并提前备货到离顾客家较近的仓库，以便快速交货，或者确保当地的门店有库存。”
富有雄心的品牌正着手在黄金地段开设“展销店”，既能用作生动的展示推广，又支持现场购物或提货。实体店仍然是提升品牌知名度和线上线下销量的重要据点，某些纯网络零售商最终转战线下的现象就足以证实这一点。Gialanella补充道：“可能会有更多电商品牌走进实体店，消费者可以触摸和感知在网上看到的商品。亚马逊对高档食品连锁店Wholefoods 的收购，就是一个很典型的例子。但与传统门店不同的是，这些门店会有全新的技术支持。”
英国国际女装品牌 Missguided 是另一个多渠道零售的例子。零售店通过定位大量追求特定零售体验的消费者，选取重要目标城市开设旗舰店，有效增强了在线业务。Missguided 门店都经过精心布置，非常适合拍照分享，通过社交媒体大大提升了知名度。
英国家具公则在线上线下同时刷出了存在感。该公司选取客源辐射广的地段开出四家展销店，同时结合网站，为用户提供有趣的体验以及触摸和感受商品的机会。消费者购买大宗商品比如售价 1,000 英磅的沙发时，无论在门店还是网站，都得“眼见为实”后才敢下单。
美国服装品牌 Bonobos 采用了另一种有趣的方式整合了线上线下体验。它在门店展示所有商品，每个尺码每种颜色各一件，但都是仅供试穿的样品，门店不提供销售服务。消费者选中产品后，店员将帮助其完成在线下单并安排发货。这个策略省却了门店备货和仓储的环节，使之变身纯展厅，从而为顾客提供更多产品和定制服务。
零售业的这些变化对建筑师和设计师也产生了影响。他们必须响应用户和业主的需求，融合此前门店闻所未闻的元素。比如，美国户外品牌 REI 将攀岩墙搬入门店，展开体验式销售。
这些融合线上线下的零售解决方案充分体现了零售商的战略思维及想象空间。随着各种零售商发现和适应新技术，例如使用店内传感器、大数据以及创造性地使用体验和社交媒体，零售业还将发生更多变化。零售技术在世界各地处于不同的发展阶段，但在房地产领域的反应要更具想象力和差异性。对于零售而言，送货物流同网站一样重要，实体店通过创造特殊的顾客体验依然可以吸引、留住和取悦消费者。
Marie Hickey 认为，要使新的零售模式发挥作用，门店体验应与在线体验一样无缝和流畅。“既然可以在线电子即时支付，那到店消费为什么还要排队呢？在哪里发生金融交易并不重要，线上或实体店都一样；两个平台在交易过程中扮演着同样重要的作用。”这将仓库和物流物业放在了与门店同等的地位。
那么零售究竟在哪结束，物流从哪开始？第一太平戴维斯斯达德利助理董事Aron Gunkelman表示：“消费者对送货时间无限缩短的需求，迫使零售商的分销和配送模式发生变化。消费者已不再需要在‘好’、‘快’、‘省’之间权衡取舍，但这意味着线上卖家必须日益缩短订单完成所需的时间。”在人口密集的城市地区，配送中心的需求正变得更加紧迫，甚至要与传统的二级和三级零售商竞争。
在美国靠近沿海大城市的海港，对用作配送中心的工业地产的需求也与日俱增。高层仓储中心在亚洲已经相当普遍，但美国开发商现在才开始考虑在地价高昂的地区建设高层仓库。例如，Prologis 正在西雅图开发首个多层仓库。
投资者和零售商在评估门店价值时需要注意这种变化，因为收取固定租金的传统方式已跟不上时代。Aron Gunkelman表示：“过去房地产投资以总量为标准，投资者希望租赁或拥有尽可能多的面积。现在，投资关注点在于开发和管理合适的空间。”这也意味着与租户建立更密切的合作关系，以便打造富有吸引力的环境，同步增加线上与线下的销量。例如，高瞻远瞩的业主可能会采用零售和物流空间组合的出租模式，并根据线上线下销售额来收取租金。
技术为投资者和开发商提供了增强现有投资组合的绝佳机会，尤其是在以消费者为导向的零售行业。Marie Hickey 总结道：“线上零售正在向实体领域渗透。实体房地产仍将扮演重要角色，业主不应该退避。”
