Les 18 derniers mois ont été particulièrement calmes pour les marchés de capitaux immobiliers mondiaux. En 2023, les investissements sont tombés à 699 milliards de dollars américains, le niveau le plus bas depuis 2012, et le premier semestre 2024 a suivi une tendance similaire. Ce ralentissement est dû en grande partie à des facteurs cycliques, en particulier à un changement générationnel des taux d’intérêt sur la plupart des grands marchés.
Mais ces facteurs cycliques commencent à s’inverser. Les banques centrales des principales économies ont commencé à réduire leurs taux directeurs, les craintes d’une récession mondiale ont été largement apaisées et les marchés professionnels se révèlent résistants. Les fondamentaux de l’immobilier continuent d’attirer les investisseurs institutionnels.
Que signifient donc ces signes positifs pour l’avenir de l’investissement immobilier mondial ?
Nous avons déjà observé quelques signes précurseurs de cet optimisme sur les marchés de capitaux. Le chiffre d’affaires des investissements s’est stabilisé et les investisseurs institutionnels commencent à revenir sur le marché, augmentant leur part de marché à son plus haut niveau depuis 2021.
Selon nos prévisions, qui couvrent plus de 90 % du marché mondial, le chiffre d’affaire devrait être autour de + 7 % en 2024, pour atteindre 747 milliards de dollars. Cette reprise devrait s’accélérer en 2025, les investissements devant augmenter de 27 % pour atteindre 952 milliards de dollars. D’ici 2026, l’activité mondiale devrait dépasser la barre des 1 000 milliards de dollars pour la première fois depuis 2022.
Source: Recherche Savills à partir de MSCI RCA, Macrobond et Oxford Economics. Dans cet article, l’investissement mondial fait référence à l’investissement en Australie, au Canada, en Chine, en France, en Allemagne, à Hong Kong, en Inde, en Italie, au Japon, aux Pays-Bas, à Singapour, en Corée du Sud, en Espagne, en Suède, au Royaume-Uni et aux États-Unis. Au total, cela représente plus de 90 % de l’investissement mondial.
Prévisions d’investissements régionaux
Une grande partie de cette croissance initiale est soutenue par une reprise en Europe. Les principales banques centrales de la région ayant entamé des cycles de réduction des taux au cours de l’été, l’immobilier commercial apparaît alors beaucoup plus attractif. Les prix jouent également un rôle à cet égard : les valeurs en Europe se sont rapidement corrigées, ce qui a permis de répondre aux attentes des acheteurs. Cependant, il est important de prendre en compte les effets de base dans le contexte ; l’Europe a connu la plus forte baisse d’investissement en 2023.
En 2025, l’Amérique du Nord devrait être la région à la croissance la plus rapide, avec un investissement de 575 milliards de dollars, soit une augmentation de 38 % par rapport à l’année précédente. Cette évolution intervient alors que la Réserve fédérale a réduit ses taux directeurs de 50 points de base, les ramenant à 5 %, et que d’autres mesures d’assouplissement sont attendues.
Le Fonds monétaire international prévoit une croissance américaine de 1,9 % en 2025, plus lente qu’en 2024, mais toujours supérieure aux prévisions pour la zone euro. Les prix ont déjà commencé à s’améliorer ; pour la première fois depuis novembre 2022, les prix de l’immobilier commercial ont augmenté en août, selon MSCI RCA.
Quant à la la zone Asie-Pacifique, l’activité d’investissement dans est restée relativement stable au cours des dernières années, évitant la volatilité observée en Amérique et en Europe. Cette croissance régulière devrait se poursuivre dans les années à venir, même si l’activité variera d’un pays à l’autre.
L’endettement des promoteurs et le ralentissement de la croissance économique en Chine pèseront lourdement sur les marchés immobiliers et freineront les investissements. Le Japon devrait connaître une croissance supérieure à la moyenne grâce aux réformes des entreprises et à des taux d’intérêt encore bas. En ce qui concerne l’Inde, elle est l’un des marchés d’investissement à la croissance la plus rapide de la région, même si elle part d’un niveau plus bas.
