在过去的二十年中，影响住房开发的最大因素当属全球金融危机（GFC）。 随着全球经济的下滑，多数国家/地区的住宅建设速度有所放缓。 施工许可发放数量的跌幅不一，少至俄罗斯的7%，多至西班牙的97%。价格走势类似，几乎所有市场都经历下跌，下跌幅度小至比利时、马来西亚的3.0%，大至西班牙、美国的40%。
我们对20个国家的住宅建设情况进行了统计分析，比较房屋的建设数量，了解施工活动的增减情况。
哪个国家的住房建设最多？
从绝对值来看，美国2018年共计发放超过130万张许可证，为当年全球最高。但这主要源于其相对庞大的人口，因此考察人均许可证更具参考意义。美国以每千人4.1张许可证的建设规模排名第八。
法国以每千人6.8张许可证的规模排名第一，挪威、英国分别以6.5张、6.2张分列第二、三位。
南非人均许可证发放数量垫底；面对经济增长缓慢、失业率居高不下等多重挑战，住房建设气氛低迷。
每千人住宅许可证数量：2018年与历史峰值的比较
说明：1. 英国的数据始于2007年第四季度 2. 加拿大的数据始于2018年第四季度 3. 荷兰的数据始于2013年第三季度 来源：第一太平戴维斯研究部
英国vs法国：住房施工的比较
比较英、法两国的房屋建筑数量，可以发现一个有趣的变化。2011年法国的人均许可数量是英国的两倍半，如今则降至1.1倍。
法国政府鼓励房地产投资，为首次购房者提供优惠政策。受此推动，法国的住房总量增速几乎是人口增长率的两倍。但由于经济增长放缓、部分免税措施终止，开发活动已开始放缓。
英国住房建设许的数量自2013年以来一直稳定增长，2017年政策发力增加供应、改善首次购房者负担能力之后，更是出现加速增长。同样，住房建设活动也开始放缓。
这对价格的影响显而易见。在人均住宅建设量一直较高的法国，房价相对更加稳定；英国房价则表现出更大的波动性。
法国、英国的住房建设许可数量及房价变化
风水轮转：新加坡、西班牙、马来西亚
2018年以新加坡的人均许可增速最快，从每千人0.7的低位增加到3.5。与此同时，连跌四年后的房价迎来上涨（尽管涨幅不同）。进入2019年，许可发放数量已出现放缓迹象，表明这种快速增长不太可能持续。
西班牙尽管前期经历剧烈下跌，但如今正处于上升通道，且可能会持续增加。全球金融危机爆发之前，该国的住宅开发水平处于世界前列，但危机爆发后的开发缩减以及房价下跌也最为严重。
现在有迹象表明，随着开发商重返市场，新房建造活动再次升温。2018年新增住房许可达到每千人1.75张，同比增加29%。
在马来西亚，由于此前经历近十年的增长和高度开发期，房价增长趋于平稳，因此2017至2018年间人均住宅许可量录得所有国家最大跌幅。市场上存在供过于求的担忧，但政府近期出台政策鼓励购房，有望为开发商提供去库存的机会。
主要市场人均住宅许可发放量的变化（2018年比较2017年）
开发的重要性
住宅建设行业对于一个国家的经济以及房地产价格的变化至关重要。该行业的运作方式因国家而异。在大多数国家，私营部门和公共部门共同参与住房建设，而建设法规通常因国家、因地区而异。
房价与住宅建设之间存在着微妙的联系。价格变动通常可以归结为供需基本面的变化。需求因国家而异，具体取决于经济稳定性、抵押贷款可用性、移民政策等多方面因素。但是，世界人口在增加，导致住房需求稳定增加。在过去十年中，全球人口增长了12%，预计在未来十年中将继续增长10%。
因此，新增供应（正在建造的房屋数量）通常会影响供需平衡。供应不足会使得市场向卖方倾斜，一般会导致房价上涨。供应过多则有利于买方，并可能导致价格下跌。平衡至关重要，且需要建造足够的房屋来满足各种居住者的需求。达到适当的平衡将需要私营部门和公共部门的共同出资与开发。
展望
人口增长、快速城镇化和低位利率将继续推动全球住宅建设市场。但是，全球经济的放缓也将给建设活动带来阻力。各国政府需要找到合适的政策，确保建造足够的住房来满足不断增长的需求。
全球都在努力提高住房建设生产率，解决方案很可能来自新型技术。实践证明，模块化的施工方法可以缩短施工时间，且业内人士预期一旦达到规模，成本也会下降。随着气候危机意识的增强，全球对可持续性的关注提升，行业也将需要在提高生产率与保护环境之间找到平衡点。
