在全球经济放缓的背景下，多种颠覆性力量在全球毫宅市场大展拳脚，使得地方市场、区域市场呈现差异走势。从财富的不断增长、豪宅买家需求和偏好的不断演变，到市场调控措施和政治不确定性，这一系列因素正以不同方式影响着不同市场的毫宅价值。
第一太平戴维斯世界城市毫宅指数反映的正是世界主要城市豪宅价格的变动情况。我们选取价格排名在当地市场前5%的别墅及高端公寓，跟踪记录其资本价值、租金以及总收益。
指数所考察的世界城市都拥有活跃且不断增长的豪宅市场，吸引着国际投资者和租户。从指数整体走势可看出，全球高豪宅价格增长放缓，许多市场进入周期新阶段。2018年所有城市全年增长率为2.3％，其中下半年仅增长0.3%，为2009年中期以来最低水平。2018年下半年，有七个城市的豪宅价格呈减速增长。
第一太平戴维斯世界城市豪宅价格指数 – 截至2018年12月全球主要城市豪宅价格的变化情况
来源：第一太平戴维斯研究部
价格指数最高的两个城市均位于亚洲。香港以每平方英尺4,670美元的价格排在第一，比排名第二的东京（每平方英尺3,000美元）高出56％。2018年香港豪宅价格涨幅达到7.3%，但单看下半年疲态尽显，增速急剧放缓，接近停滞。除股市萧条以外，当地和中国大陆潜在的经济疲软也是一大原因。 虽然年内达成数笔轰动一时的大宗交易，但联排别墅和高端公寓的价格涨幅已经趋于平缓。
迪拜豪宅价格在2018年同比下跌6.1%至每平方英尺730美元，系有史以来最大跌幅。在油价下挫、存量高位的影响下，住宅市场未能止跌反弹。
高净值人士的目标市场
世界顶级城市如伦敦、纽约、香港、新加坡、洛杉矶、悉尼和旧金山，长期以来一直是豪宅买家置业的首选城市。如今，对于寻购优质房产的高净值人士来说，德国城市的吸引力正与日俱增。
先看柏林，豪宅均价每平方英尺880美元，远远低于巴黎的每平方英尺1,520美元。2018年柏林豪宅价格上涨9.1％，成为指数所有城市中增长最快的城市。巴黎和马德里分别录得4.5％和4.3％的涨幅。
中国买家也在积极寻求资产的多元化配置。除了顶级城市，欧洲大陆市场也开始吸引更多中国买家驻足。欧洲经济持续复苏，主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放，成为中国买家置业需求升温的部分原因。
政治和政策
许多世界城市通过税收机制来调控市场，如今影响开始显现，资本价值增长受抑，详见右侧的“税收影响”图表。
税收与政治对资本价值的影响
来源：第一太平戴维斯研究部
“伦敦在2014年12月上调印花税税率，（2016年4月起）第二套房须缴纳3%的额外印花税，此外资本利得税、遗产税的税率也有所调整，”第一太平戴维斯英国住宅研究部主管Lucian Cook说。
“相比房产税的变化，2014年以来房价逐步下降的原因更多在于政治不确定性，例如2015年的大选和2016年的脱欧公投。”
2016年年中，悉尼向外国买家开征4％的附加税，由于市场未现任何减速迹象，一年后税率上调至8％。2017年底开始，豪宅价格开始下降。这与普通住宅市场走势一致，后者由于买家难以负担、贷款政策趋严的影响而有所放缓。
新加坡政府力求控制房价上涨，早在2011年底即推出面向境外买家的印花税，税率高达10％。由于没有达到价格调控的预期效果，税率在2013年上调至15％。此后近四年时间内市场价格逐步下跌，但到2016年底价格有所回升。到2018年初价格加速上涨，因此买家额外印花税再次上调，达到20％。
未来展望
尽管有预测称全球经济增长将适度放缓，但鉴于高净值人群越来越多，预计豪宅需求将继续受到支撑。被视为财富储存安全港、可提供稳定收益的市场预计将成为买家首选的置业城市；其中，欧洲大陆城市由于进入门槛较低、增值潜力更大，应会尤受关注。
美国豪宅市场在经历八年的持续增长期后或将继续放缓；多轮加息操作影响购房意愿，而纽约、迈阿密等主要市场还在勉力消化高位的新增供应。一些受国际投资者热捧的城市已针对境外买家出台一系列限制措施，但从豪宅价格增长放缓的趋势来看，短期内对境外买家进一步征税的可能性较小。
全球豪宅市场盘点
回顾过去十年高端住宅市场的走势，亚洲城市的崛起最为抢眼。中国新秀城市的豪宅价格在过去十年中经历惊人增长，累计涨幅达到125％以上。香港豪宅市场的表现正印证了这座城市的世界级地位以及雄厚的经济实力。其他城市如上海和深圳，由于比较基数较低，加之中产阶级财富累积以及买房保值升值观念的推动，豪宅价格上涨态势迅猛。
随后是四个技术颠覆型城市。在技术产业异军突起的连带作用下，豪宅均价较10年前增长75％以上。洛杉矶豪宅均价相对较低，为每平方英尺1,410美元；旧金山均价为每平方英尺1,630美元。
“全球领军城市”的豪宅价格增幅在40%左右。这几座城市的豪宅市场历史较久，也相当成熟。其中价格最低的是迈阿密，为每平方英尺1,020美元；最高的是东京，为每平方英尺3,000美元。
其余三个城市的涨幅不到10%，属于“慢跑型城市”。马德里豪宅均价为每平方英尺730美元，系全球金融危机后住宅市场行情低迷、供应过剩的影响。莫斯科和迪拜同受政治不确定性和油价下跌的困扰，豪宅均价分别为每平方英尺1,250美元和730美元。
