疫情发生以来，写字楼租赁就一直是房地产市场的焦点话题。我们邀请全球十个主要城市分公司的同事从租户角度对当地写字楼市场的表现做了总结。
基于他们的点评，我们提炼出三条核心观点，助您更好地把控当前市场：
- 在接下来的六个月中，除上海以外几乎每个城市都可能会加大激励措施的力度。上海已在最近几个季度显著加大提振力度，短期内应该不会再有动作。
- 各个城市愿意提供更灵活租赁条款的业主比例各不相同。在迪拜、伦敦和旧金山，这一比例超过80%；而在柏林、巴黎和上海，则不到40%。
- 展望未来，十个城市中有七座城市预计会有更多业主愿意提供灵活的租赁条款；柏林、香港和上海的这一比例预期保持不变。
我们将在下文逐个介绍十座城市的写字楼市场情况，各市场专家也为12个月后租约到期的CBD租户提供了策略建议。您可点击城市名跳转阅读。
柏林
市场概述
具体项目的使用情况千差万别，入驻率在0%到100%均有可能。整体而言，柏林写字楼的平均入驻率约为40%-50%。大型企业仍有大部分员工居家办公，中小企业一般已经恢复正常办公。
公共部门的员工也基本回到办公桌前，因为只有少数机构拥有远程办公所需的技术设备。
我们预计在未来12个月内写字楼使用率将急剧上升。但可能也有一些公司会减少办公面积，继而导致转租或资产处置。受此影响，空置率可能会略有上升，使租金在一段时间内面临下行压力。
许多业主愿意为租户提供期限较短的租约，也允许租户根据实际需求退租或扩租，操作灵活度较高。 一些开发项目已推迟入市，尤其是期房状态的项目。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
我们建议所有租户充分做好多手准备。当前市场形势下，业主往往迫切于挽留现有租户，因此如果租户对当前所租空间较为满意且租约将在12个月后到期，可以跟业主积极协商，同时考察比较其他租赁选择。
联系人 Matthias Pink 第一太平戴维斯德国研究部顾问 （mpink@savills.de）
迪拜
市场概述
迪拜的大多数公司都要求一定比例的员工恢复正常办公。一些跨国公司依然允许员工在家办公，这应该是受全球居家办公倡议的影响，而非本地常规操作。
在银行、金融服务、咨询顾问服务以及科技领域，有很多公司采取灵活办公模式，或是居家办公直至年底。
大多数公司都在寻求节省房地产成本，虽然仍有搬迁计划，但大额的装修预算可能难以通过管理层的审批。业主如想吸引新租户，或需考虑提升空间交付标准，或是提供装修补贴。业主为租户提供现金装修补贴的操作在全球很多市场都很常见，但在迪拜却是前所未有。这一局面可能会发生改变。
由于乙级写字楼项目供应过剩，租金在疫情发生前即已承压。市场结构性失衡或使得租金下行趋势持续到2021年。但是，截至2020年第三季度，我司客户尚未出现大面积退租或减租的情况。
另一方面，疫情前仍未落地的几笔大宗交易终于达成协议。此外，来自初入迪拜公司的租赁征询情况整体稳定，其中生命科学及科技公司的征询量增加。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
可以立即安排续租事宜，亦可去寻找可替代选择，并将此作为与当前业主协商租约调整或续约问题的筹码。在过去的六个月中，我们帮助很多客户达成租约调整协议，既为客户节省了潜在支出，也帮助业主提前锁定了租户。
联系人 Swapnil Pillai 第一太平戴维斯中东地区研究及顾问咨询部助理董事（swapnil.pillai@savills.me）
香港
市场概述
甲级写字楼空置率从2019年底的4.7%升至2020年9月底的6.8%。期间空置率的上升主要源于全球经济衰退，不可避免地导致了公司裁员和退/减租。
去中心化趋势持续，越来越多的金融和商业服务公司从中环迁至湾仔/铜锣湾、港岛东中心等板块。多数企业已恢复正常办公，一些跨国公司仍鼓励员工居家办公。
零售业、酒店业以及金融商业服务业受疫情冲击严重。这在CBD板块空置率的上升趋势上有所反映。
医疗、在线业务等领域受冲击较小。为吸引租户，业主延长免租期作为激励措施，但租赁期限没有缩短，依然遵循传统的三年租期。
开发商和投资者在拿地时更加谨慎，香港特区发展局近期推迟中环新海滨商业地块3的招标。
香港写字楼租金在2020年前三个季度下降11.9%，预期未来一年内还将再降7.5%-10%。由于租赁市场气氛疲软，而2021年还有140万平方英尺的新增供应入市，预计空置率将继续上升。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
CBD板块30,000平方英尺面积的租户一般会在现有租约到期前一年开始寻租。因此建议租户立即启动流程策划（如物色多个项目比较考虑）。续租/搬迁的整个决策过程一般需要6至9个月。
联系人 Simon Smith 第一太平戴维斯亚太区研究及顾问咨询部主管（ssmith@savills.com.hk）
伦敦
市场概述
伦敦中区写字楼市场目前处于浓厚的观望气氛之中。租户和投资者仍在消化新冠疫情、英国脱欧这两个重大事件对市场及自身行为决策的影响。
写字楼租赁交易气氛依然疲软，成交量在2020年8月跌至历史最低水平。尽管9月租赁成交略有回暖，回升至20万平方英尺，但仍远远低于90万平方英尺的长期平均水平。
受大环境影响，伦敦整体市场气氛较为疲软——吸纳量低位，转租导致空置率上升，项目延迟开工。截至目前，核心区物业的名义租金尚未有松动迹象，但实际净租金面临下行压力。
由于隔离期间伦敦写字楼市场需求增加，预计未来预租业务将保持强劲势头。加之未来新项目交付有限，2021年起租金将维持平稳走势，甚至逆势上行。
自夏季休市以来，投资者对伦敦写字楼市场核心产品的需求有所增加。为规避投资风险，国内外买家争抢核心资产，导致竞争异常激烈。预计未来几个月中核心写字楼资产收益率将可维持当前水平，在2021年将受到一定的下行压力。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
地段优越的高品质资产依然稀缺，因此建议租户现在就开始物色项目，此外向业主争取有利条款也比往年容易一些。
联系人 Mat Oakley 第一太平戴维斯欧洲商业物业研究部主管（moakley@savills.com）
孟买
市场概述
由于疫情影响，孟买写字楼市场多次“重置”。疫情在印度蔓延三个季度，许多企业继续居家办公操作，写字楼使用率仍然很低，仅为10%。
电子商务和必要服务领域陆续恢复正常办公，一向以灵活著称的科技领域更是加大力度推广居家办公。
多数业主依然能够灵活应对。虽然名义租金保持不变，但业主纷纷通过延长免租期，抑或灵活的调价、停车费、房产税支付等操作，为租户提供具有吸引力的条款。
一些业主针对防疫要求积极调整物业服务，例如升级空调系统改善室内空气新鲜度。但建筑规格基本上没有发生变化。
关键问题在于租金的运行轨迹。对租户有利的谈判环境，加上租户采用的“CBD+郊区”的混合租赁策略，都给CBD写字楼租金带来更大压力。据悉，有一家全球咨询公司希望调整其房地产投资组合，以期在当前形势下优化配置。
如果再次发生不可预见的事件，例如经济复苏延迟，则租金可能会下降5%-10%之多。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
立即开始协商讨论。现在或许是协商租金、免租期、停车费或建筑服务的最佳时机。首选在同一板块寻找物业，同时也要关注其他替代板块。预计目前郊区板块的租赁条款很有竞争力。
为留住大型租户，业主积极参与协商，也会尽量满足合理的要求。因此租户的首选策略应该是争取以更优惠的价格/条款续租当前所租的空间，无需搬迁。
联系人 Arvind Nandan 第一太平戴维斯印度研究及顾问咨询部董事总经理（arvind.nandan@savills.in）
纽约
市场概述
由于新冠疫情对商业活动和整体经济的持续影响，曼哈顿写字楼市场陷入混乱状态，这一局面恐将持续至新冠疫苗成功研发或有效治疗手段出现。
当前可用的空置空间超过1,610万平方英尺，第三季度市场空置率提高至13.3%，为大萧条以来的最高水平。
租赁需求最多只能“温吞”来形容，与去年同期相比下降了45%。尽管如此，由科技企业主导的少数大单租赁成交使得市场气氛在第三季度有所恢复。脸书在8月签下原纽约邮政总局大楼重建项目中73万平方英尺的空间，成交价较正常水平低出9%。
从7月开始，一些租户开始陆续回归办公室，复工率在10%左右；但对于许多企业而言，远程办公模式还要持续多久仍不得而知。考虑到永久性裁员、长期部分远程办公等潜在因素，租户需要重新评估自身空间需求。租期较疫情前的水平缩短了5%-10%。灵活办公的趋势正在加速。
在不确定性充斥的环境中，业主为锁定租户，对灵活租赁条款的接受度逐渐提高，在优惠、补贴方面也做出更大让步。当前市场走势疲软，因此新增建设项目可能会非常有限。这样的市场环境对于品质优异的地标资产来说仍是利好。随着办公空间的角色逐渐从“办公地点”转变成为文化及创新服务的集中式协作会议场所，核心资产将受到更多追捧。
到2021年，供应量很可能仍将保持较高水平，预计租金将在触底之前进一步下降。曼哈顿市场的触底时间及下探幅度最终仍取决于宏观经济状况、写字楼就业市场的复苏以及灵活办公/远程办公的长期政策。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
考虑以较大的租金折扣短期续租。多在市场探索机会，观察市场变化，细致评估未来的远程办公模式。准备签约时，优先考虑未来的租赁条款灵活性（包括扩租、减租和终止权利），将之放在至少与价格同样重要的位置。
联系人 Sarah Dreyer 第一太平戴维斯美国研究部主管（sdreyer@savills.us）
巴黎
市场概述
自5月首次“封城令”至今，法国员工现已大规模复工，这与欧洲大陆其他国家的情况类似。夏季末时，居家办公的员工比例已降至15%（巴黎为22%）。
这一趋势随着10月30日新“封城令”的实施发生明显扭转，居家办公的比例飙升。两次“封城”期间，法国大型公司普遍采取更为开放的策略，允许较大比例的员工在家办公，尤其是银行企业以及法国电力集团、标致雪铁龙等大型工业公司。
对灵活性的需求并没有在租赁层面得到回应，因为法律不允许对租约进行大幅调整。但以留住租户为首要考量的业主显然非常关注这类限制以及租户需求。随着租约临近到期，大量重新谈判开启，且比往年要普遍得多。
毫无疑问，随着新项目入市、预租稀缺以及转租需求日益增加，市场供应将不断增加。
这对价格的影响显而易见：租金将停止上涨。但不同板块将呈现差异化走势：在巴黎市中心，优质项目租金将趋于平稳，调整主要采取免租期、扶持措施的形式。而市中心以外，尤其是拉德芳斯等市场，名义租金将出现更明显的下行调整。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
当务之急是精准了解自身需求，基于对未来数业务架构的设想，确定必需的空间区域。全面分析之后，租户可以就当前租约展开谈判。
当前巴黎的市场形势对租户有利，租户亦可趁机物色替代方案并发起谈判，以免错失良机。
联系人 Cyril Robert 第一太平戴维斯法国研究部董事（cyril.robert@savills.fr）
旧金山
市场概述
美国新冠肺炎疫情持续肆虐，旧金山是美国受冲击最严重的写字楼市场之一。疫情发生以前，旧金山是全美写字楼供应最为紧张的市场之一，没有丝毫放缓迹象，如今面临重度冲击——商业活动仍然极其有限，市场基本面也在迅速疲软。
第三季度租赁成交骤降至30万平方英尺，相比2019年同期的260万平方英尺大为缩水。此外，转租供应量激增，目前有750万平方英尺的空间待转租，是第二季度末的两倍多。租户纷纷重新评估自身空间需求，寻求降低成本，这导致大量空间空置。
大多数写字楼员工继续在家办公。市场基本面急剧变化，业主为留住或吸引租户，可能会接受非常灵活的条款，也会愿意提供越来越多的优惠。
新增供应有限本就是旧金山写字楼市场的痛点。如今叠加疫情影响，可以预见短期内不太可能进行任何新建项目。但是，租户的选择面有所拓宽，原先稀缺的大面积租赁机会如今更容易获得。加上前两个季度释放出来的空间体量，供应到2021年都很可能保持在高位水平，相应地租金会出现明显下滑。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
如果可能的话，争取为期12个月或更短的续租协议。或者，如果远程办公行之有效且持续可行，则不采取任何行动，待租约到期后搬出。认真考察市场并评估市场价格/供应情况，以便在疫苗研发或治疗手段出现后进行决策。
联系人 Sarah Dreyer 第一太平戴维斯美国副总裁兼研究部主管（sdreyer@savills.us）
上海
市场概述
目前大多数公司都已全员复工，其中许多公司5月即已全面复工。上海本地的疫情传播在今年5月基本消除，仅有零星案例出现。根据企业所有制结构、管理方案以及所属行业的不同，具体复工时间有所差别，但目前各类公司都已全面复工。
房东正在寻求以各种方式提升租户的价值获得感。租期已经处于较短范围，很难进一步缩短，但是租赁条款方面仍存在一定的灵活调整空间，包括有限续租权。
一些业主可能还会为租户提供临时工作区以安置员工，同时升级物业管理服务并投资于房地产科技解决方案，例如非接触式电梯和人脸识别门禁。
大多数开发项目都是以投资为目的。一些项目由于施工延误、融资问题或市场形势而推迟入市，预租期已延长至12-15个月。未来12个月中，入驻率和租金都可能下行，但这主要是未来供应体量充足所致，而不是需求方面出现疲软。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
现在就开始与新项目的开发商交流，因为他们迫切需要吸引新租户入驻开发项目。此外，建议租户了解各区政府的补贴/激励措施，利用市场的“去中心化”趋势，考察非核心区写字楼租赁机会，并以此为筹码争取市中心项目的最佳协议。
联系人 James Macdonald 第一太平戴维斯高级董事，中国区研究部主管（james.macdonald@savills.com.cn）
新加坡
市场概述
CBD甲级写字楼的入驻率从2020年第二季度的94.3%下降至2020年第三季度的93%，部分原因是租户在续租时放弃部分低效利用空间或因公司停业而提前终止协议。
尽管员工复工率限制已经放宽至50%，但在CBD办公的大多数行业中，公司复工比例仅仅达到30%。必须复工的员工也须遵循隔离政策，保持社交距离，这导致CBD板块以外的办公空间需求增加，但这类办公空间供应有限。
企业租户对于未来两年的员工规模仍不确定，并且随着北半球进入冬季隔离期，许多企业都将租赁计划推迟到来年春季。
对于租约即将到期的租户，会在短期续租一到两年，而不是传统的三到五年。最近几周内，业主做出越来越多的让步，对短期续租普遍采取接纳态度。
由于施工暂停六个月之久，新增供应入市推迟，短期内有助于支撑租金走势。我们认为，由于许多来自国外的建筑工人希望回国，项目竣工时间将会进一步推迟。
未来CBD甲级写字楼市场会出现另一番格局：租金基准将会重新设定，很可能会低于当前水平，且楼宇的正常空置率也将处于更高区间。在当前节点，市场依然面临高度不确定性，但似有迹象表明明年春季将出现一些转机。但转机的方向以及强度可能还会发生变化。
对于在CBD承租有3万平方英尺办公空间、租约将在12个月后到期的租户，您会给出怎样的建议？
预计到明年三月，市场将面临更大的整合压力，届时再与业主协商，争取对己方更有利的条款。新加坡的租金尚未出现大幅下降。目前业主降租节奏迟缓，如果有租户在现有租约还剩一年的情况下就匆匆续租，那么等到市场其他项目的租金急剧下降时，将很难向总部解释何以续租租金高于市场水平。
联系人 Alan Cheong 第一太平戴维斯新加坡研究及顾问咨询部执行董事（alan.cheong@savills.com.sg）
