若干年后人们回顾2020年，印象最深的应该是这一年出现的若干个转折点。世界各地同步遭受冲击与创伤，但也会因此变得更加明智、强大，更懂得未雨绸缪。

在不确定充斥的时期，房地产一直被视为财富避风港。尽管经济和政治形势复杂，疫情的短期及长期影响仍不明朗，但市场上依然有价值可寻。

利率已在相当长一段时间里处于历史低位水平。单凭这一点，房地产的吸引力已经非常明显。

长期投资吸引力

房地产的吸引力还体现在长线投资潜力上。发达国家的退休人口日益增加，房地产为养老金提供了良好的投资渠道。

当然，经济、政治和周期性风险始终存在。在这样的环境中，投资者如何通过定价和多元化来应对风险，值得我们观察。投资者在国内市场的发展前景往往会影响投资决策。例如，亚洲机构型投资者如主权财富基金、养老基金和保险公司等，由于其房地产投资配额无法在本地消化，必须在全球范围内进行多元化布局。

在实际操作中，投资者可采取不同投资策略从市场中寻找符合其风险/回报预期的资产。对核心型投资者而言，市场透明度和流动性是首要考量，供求基本面对于降低风险至关重要。

趋“质”若鹜将是2020年房地产投资的主题。这意味着主要全球市场，如纽约、洛杉矶、巴黎、东京、悉尼以及德国城市的核心写字楼和物流物业将继续受到追捧。

Real Capital Analytics数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山、巴黎和伦敦是2019年最活跃的投资市场。具有主场优势的本土投资者也可能会考虑二级城市的核心机会，尤其是拥有优质租户并签有长期租约的优质物业。

最快投资同比增速

核心型投资者也会关注人才吸引力、长期风险防御力兼备的创新型城市。这类城市既包括纽约、东京、伦敦、新加坡和洛杉矶等成熟城市，也包括斯德哥尔摩、巴塞罗那等欧洲小城，此外还有上海、北京和深圳等新晋热门投资市场。在2019年，投资增长最快的三座城市依次为西雅图、北京和慕尼黑，同比增幅分别达到59％、55.9％和53.6％（详见第27页图表）。

其他投资者则采用增值型投资策略来驾驭经济周期。在越南、荷兰、中欧以及东欧国家，租金增长前景较好的成长型及新兴资产板块即属于增值型投资，其中最具代表性的是物流资产。据MSCI数据，2019年全球产业地产净运营收益率平均为4.6％，同期写字楼为4.1％。

一些投资者更加青睐基于结构性变化的投资机会，如针对老龄化人口的养老地产，以及城镇化水平较高城市中的租赁住宅。这类投资通过积极的资产管理和翻新改造在低增长环境中创造价值，更看重资本的运营。

零售巧投资

机会型投资者可从市场的结构性调整中发现机遇，正如我们在零售市场中看到的那样。在全渠道零售和创新理念不断推动零售业变革的当下，投资者如巧加甄别，应可在英、美等市场发现回报丰厚的投资机会。可以一步到位直接寻找租金调升的优质项目，也可以低价买入物业并升级改造，把握调升租金的主动权。

从未来发展的角度来看，投资者还可对资产进行重新定位，融合更多空间功能，打造符合市场需求且有吸引力的混合用途物业。

从长远来看，投资者将面临更多挑战；用户将对空间灵活性提出更高要求，这将导致租期缩短，而另一方面，养老基金对长期收益的诉求也将更加强烈。投资者需要加强资产运营来降低未来风险。

此外还要考虑政策监管的影响，尤其是在租赁住宅领域。在柏林、纽约等城市，地方政府正逐步落实租金控制措施以保护租户权益。这将限制租金回报的增长空间。

气候变化风险评估

应对气候变化风险也是投资界面临的一大议题。碳中和目标和相关监管政策可能会对投资者的资本支出和营运收入产生负面影响。极端气候条件也会影响资产的长期价值。

更广泛而言，由年轻一代推动的环境、社会和公司治理（ESG）现已成为公司和机构投资策略的必备标准。健康、安全以及可持续性的考量有助于抵御下行风险。由于事先充分考虑了长期风险，应可有效提升收益水平。

2021年及以后的经济复苏是个见仁见智的话题。但可以肯定的是，低利率环境将为房地产的投资吸引力提供保障。资本储备充足，而优质资产供应有限，因此竞争激烈、收益率低位的局面将会持续。在不确定时期，租金增长的前景有限。部分资产领域会随着经济下行而持续低迷，也会有一些领域能够较快恢复。

面对不确定性和风险充斥的环境，投资者将需继续调整适应。谨慎挑选资产、多元化投资、正确评估长期风险将是成功的三大关键。

结构性变革带来的机遇归根到底在于满足对新产品的需求、对不符合需求的产品重新定价。对于此类投资，获得高回报的秘诀在于重新定位、重新开发和积极的资产管理。

最活跃的都会区（2019年投资额）

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