全球投资者处在变革的最前沿。他们是新兴领域投资的先行者，更在推广可持续性、应对气候风险、房地产运营转型等问题上发挥领导作用。

第一太平戴维斯全球资本市场部主管Simon Hope（左）对话Nuveen房地产欧洲及亚太区首席投资官Michael Neal（右）分享其应对变革的策略。

Simon Hope  您如何通过差别化投资策略来吸引全球投资者？
Michael Neal  其中一种操作是通过投资韧性城市的房地产来提供全球解决方案。我们的欧洲城市基金在投资者中反响良好，在亚太区我们也如法炮制。两支基金都根据人口结构变化、技术变革、可持续性、流动性、透明度等指标来筛选目的地城市。这是面向长期投资的独特策略，能让我们信心十足地应对市场的周期性变化。我们在这些城市投资的资产往往具有较长的生命周期，也符合我们对收益和回报水平的预期。

SH  哪些城市表现出众？
MN  我们在亚太区选择了11个核心投资城市和6个渐进投资城市。首轮投资在东京、首尔、悉尼这些高流动性市场，重点关注物流、写字楼、租赁住宅等领域。

SH  房地产的运营特征日趋明显，您如何确保自己拥有在各资产领域运营所需的专业知识？
MN  在零售或住宅等资产领域，行情不断变化，运营会面临不少挑战。投资顾问无法做到全能，我们也不例外。此时我们就需要寻求运营合作，来为客户提供解决方案。我们曾代表一位美国客户与Milestone达成合作，进行泛欧洲的学生公寓投资。

SH  您是怎样将ESG融入投资计划的？
MN  ESG考量已成为我们投资思路的重要部分，我们所作的每项投资决策都有可持续发展团队的参与和建议。如未充分考虑气候变化和节能减排需求，未来或面临资产搁浅的风险。我们认为通过项目改造打造核心资产的投资策略将更为常见。改造会保留建筑的基础框架，从而实现节能减排。目前我们有不少类似项目正在进行之中。

SH  您认为新冠肺炎疫情会对房地产带来哪些长远影响？
MN 疫情冲击之下，消费者和服务提供商的行为方式都发生了变化，或将导致疫情之前既有的市场结构性变化出现加速。我认为这是可能性最大的长远影响。网购越来越多导致物流需求增加，就是一个鲜明案例。

工业和物流领域可能会出现企业回流。制造商和供应商逐渐意识到他们不能依赖单个区域的单个供应商。他们将会开拓供应网络来缩短供应链。就欧洲而言，这可能会给东欧、土耳其和北非等低成本地区创造机会。

写字楼市场方面，联合办公应会迎来整合。企业对装修品质的要求更高，切实关注员工福祉和空间灵活性。

我们预计房地产投资将更加关注行业及企业的抗压力，以及物业资产对于企业的重要性。房地产投资的本质是确定收益流的韧性和增长潜力，从而确定合理的投资回报。疫情的影响促使我们重新审视这个简单的评估方法。