房地产风险格局不断演变，投资者的风险偏好也在不断变化。这是第一太平戴维斯世界研究团队《2018年全球房地产趋势报告》分享的核心主题。

风险态度的变化在中国市场表现得尤为明显，有巨额资金涌入房地产领域；投资者或许已经发现，目标资产领域的门槛似乎高得难以企及。部分投资者诉诸于债务融资来换取入场券，其他投资者则选择向运营平台、资产管理公司注资的参与模式，有取有舍——取净运营收益，舍资产直接投资。

这一现象并非中国独有，且我们预期在没有永久产权的市场会尤为盛行。设有有效期限的租赁使用权是许多新兴市场常见的所有权形式。在租赁使用权环境下，投资侧重点自然落在固定期限内收益的规模、可靠性及持久性等方面，而非通过未来交易实现的资本增值。

未来数月中，房地产风险偏好将朝以下七个方向发生变化。

1. 房地产：国债的替代选择

在政局动荡或财政不确定性充斥的国家，房地产被赋予了一个特定角色——固定收益的稳定来源，而这正是全球房地产风险重估的又一迹象。

在盎格鲁-撒克逊法系地区（通常为原英属殖民地），产权收到法律保障，房地产投资者对财产享有一定主权。这意味着在违约风险下，投资者或可享受优先于地方政府债券获偿的权利。历史经验显示，城市、建筑的存续时间往往久于政府乃至国家的存续时间。无怪乎这些地区的房地产收益率会低于债券。

2. 过热市场

传统资产领域的投资机会有限，这是许多世界城市的共同困境。可投资资产供不应求，尤其是在全球金融危机后房地产开发债务融资渠道匮乏的城市。

然而，对于愿意尝试新鲜事物的投资者而言，2018年及未来会出现更多投资机会。以亚洲为例，中产阶级的不断壮大为房地产市场带来重大机遇，但仅在产权清晰有保障、透明度高的市场才会有符合投资者风险预期的机会。

一些房地产市场的法律体系及所有权结构非常独特，与全球投资者业已熟悉的市场大相径庭。若固守成规、缺乏变通，则投资者的活动范围将颇为局限。房地产投资增长更可能来源于尚未得到广泛关注的新的物业领域及板块。

3. 向日本取经

如今西方市场也进入低通胀、低利率时期，“双低”三十年的日本应该有不少经验可以分享。日本核心住宅投资市场的行情将演变成一个全球现象：离开租金增长（前景），则资本增值无望。

4. 部分替代型资产正晋级为核心资产

我们分布在全球各地的研究员普遍建议关注替代型资产的潜力及其不断增长的需求。这并不一定代表投资者已跨出“舒适区”，愿意尝试更高风险。我们发现，在供应紧张的局面下，投资者并没有退而求其次，滞留在传统资产领域挑选次级或更低等级的资产；而是继续择优而取，转战新的资产领域物色优质投资机会。这使得全球房地产市场的可投资资产类别得到了扩充。

5. 并非所有的替代型资产都能成功“晋级”

有迹象表明，一些新晋核心型资产（如学生公寓、物流）的成功与当地市场特定的人口结构或社会趋势密不可分，不能简单复制到其他市场。例如，美国人口的老龄化并未直接转化为对新型老年公寓的需求。相反，机器人陪护、智能养老系统等非房地产相关的解决方案得到了更多关注。因此，社会及人口结构的新趋势虽然真实存在，但不见得会在房地产市场找到“存在感”；还可能造成意想不到的局面。

6. 干扰持续

技术变革将继续影响房地产市场模式。电子商务、自动驾驶、新型交通、机器人、人工智能等技术，仅仅是一支支先行部队，后面或将有百万雄师以排山倒海之势而来。这些变革还将继续改变房地产风险的本质，因此在后续报告中，属于“核心型”投资的资产类别也会发生变化，显著区别于当前阵容。

7. 周期性拐点？

我们的美国市场专家指出，不是每个小镇或板块都有潜力成为下一个技术/人才/创新枢纽。美国市场的发展经验或有助于我们了解新的替代型资产的局限，并对房地产的新一轮周期做出预测。美国新屋开工量录得2008年以来的首次上涨，2018年似乎会成为过去十年理性投资结束、未来十年过度繁荣开始的转折点，市场进入调整期。

未来数年中，投资者将需仔细甄别，看清哪些是顺应市场趋势向“新秀”资产领域的理性转变，避免被传统领域的“周期晚期”、过度繁荣以及过度扩张现象所迷惑。

阅读完整版《2018年全球房地产趋势报告》，了解具体区域市场及资产领域的数据表现及点评。