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2020年全球房地产投资建议:欧洲、中东及非洲

电商的崛起正推动物流物业需求,核心写字楼前景积极

Eri Mitsostergiou
第一太平戴维斯欧洲研究部董事

Swapnil Pillai
第一太平戴维斯中东研究部顾问

2020年欧洲写字楼前景积极,拥有来自就业增长、低位供应以及租金增长的多重支撑。  核心型投资者应继续关注优质写字楼,同时应将交通便利的非CBD板块纳入考虑范围。

核心区写字楼租金不断上涨,员工通勤距离较长,加之弹性办公方式的出现,使得非核心商务中心人气升温。在经济放缓的背景下,租金较低的非核心区写字楼成功吸引了地产及人力资源经理的关注。

在中东市场,由于适合跨国企业的写字楼稀缺,定制开发有所增加。  市场缺口即是机遇所在,可定位于拥有业务整合需求的国际租户进行开发。

欧洲电子商务的崛起助推物流物业需求,其中需求增长最为迅猛的要属电商渗透率最高的英国、荷兰、德国以及北欧国家。  欧洲多数国家的优质物流项目日渐稀缺,因此租金将继续面临上行压力。

预计中东电子商务将以30%的年均速率增长,到2022年达到290亿美元的规模,为区内新建物流设施奠定需求基础。

部分欧洲国家的零售资产重新定价,为增值型投资者带来全新机遇。  在各自辐射圈内占据主导地位的购物中心及零售仓库,投资者可以考虑对其进行整修或重新定位。

城镇化的推进、新型居住方式的出现以及购房压力的增加,共同刺激着租赁住宅领域的投资。  在住房市场监管相对宽松的欧洲国家,尤其是北欧国家,租赁住宅将为投资者提供具有保障的长期收益。  中东地区的中产阶级群体快速壮大,为普通住宅销售产品带来广泛的需求基础。

2020年欧洲、中东及非洲市场投资建议

核心型

  1. 柏林、巴黎、慕尼黑、都柏林、伦敦的商务区优质写字楼,优势在于租赁需求稳健、空置率较低。
  2. CBD优质写字楼,在卢森堡、奥斯陆、阿姆斯特丹、斯德哥尔摩、马德里、巴塞罗那这些租金增长前景最好的城市,以及收益率还将进一步压缩的华沙、米兰。
  3. 迪拜、利雅得的优质定制写字楼。

核心增益型

  1. 在巴黎、斯德哥尔摩、马德里、巴塞罗那等租金增长前景良好的城市,交通便利的非CBD区域的优质写字楼。
  2. 在德国、荷兰、波兰、捷克、迪拜等市场占据重要战略位置的物流资产。重要战略位置指物流空间供不应求、电商渗透不断深入的区域。
  3. 开罗、利雅得的住宅综合体项目(销售型)。

4. 牛津、剑桥、伦敦、曼彻斯特等拥有丰富高等院校资源的城市,生命科学及生物技术领域富有潜力。

增值型

  1. CBD及非CBD板块的写字楼开发及翻新,在斯德哥尔摩、巴黎以及卢森堡、里斯本等较小城市。
  2. 英国、德国优质项目的零售再定位。
  3. 利雅得以及红海西北岸的新兴区域市场的中高级酒店。

机会型

  1. 次级零售项目的再开发/重新定位,在实体零售需求受到电商冲击的国家。
  2. 收益率较高的非核心城市(如雅典、布加勒斯特)的写字楼项目。
  3. 南利雅得的写字楼再开发。

替代型

  1. 租赁住宅,在斯德哥尔摩、赫尔辛基、哥本哈根等城镇化发展势头猛烈、住房供应短缺的城市,以及荷兰四个顶级城市,可保障长期收益。
  2. 意大利、葡萄牙、希腊等旅游胜地的酒店,游客人数持续增加利好旅游相关产业。
  3. 迪拜的学生公寓。

来源:第一太平戴维斯研究部