随着第三季度结束，美国经济正式迎来史上持续时间最久的复苏期。尽管一直有声音猜测市场存在衰退可能，但多项指标走势释放出积极信号，预期经济增长将至少持续到2020年底。劳动力市场延续蓬勃景象：失业率控制低位，薪资上调，每周失业金申领人数降至40年以来最低点。
技术产业延续繁荣发展势头，助推各地增长，主要体现在以下几个方面。 受亚马逊、脸书、谷歌、苹果、Netflix等大型企业青睐的技术城市，在写字楼、工业物业、租赁住宅领域均存在核心型及核心增益型投资机会。纽约、洛杉矶、西雅图、旧金山、华盛顿特区、亚特兰大、波士顿、纳什维尔、夏洛特、奥斯汀等城市符合上述技术城市范畴，其中既有门户城市，也有深受“千禧一代”欢迎的热门城市。
技术巨头的集聚效应将吸引更多成本敏感型企业在周边聚集，未来入住需求会向附近郊区渗透，为投资者带来增值型机遇。
经济继续增长的同时，工业物业领域也保持了同步。得益于强劲需求，空置率下滑、租金上扬。在持续增长预期的支撑下，北新泽西、南加州、达拉斯/沃斯堡以及大芝加哥等门户市场的工业物业领域将出现核心投资机会。
整体而言，租赁住宅应被视为增值型投资机会。但在一些重要市场如纽约、加州，租赁住宅相关政策（如租金上限）使得这一板块增长受抑。
2020年北美市场投资建议
核心型
- 业主导型城市的优质物流/仓库，北新泽西、南加州、达拉斯、沃斯堡。
- 技术城市的优质甲级写字楼，纽约、洛杉矶、西雅图、奥斯汀、纳什维尔、多伦多。
核心增益型
- 在纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿特区、旧金山等商务主导型城市，租金低于估值/市场水平或需要小规模改造的写字楼。
2. 次级市场的综合体项目及写字楼，尤其是吸引“千禧一代”聚集的夏洛特、坦帕、纳什维尔、奥斯汀、丹佛。
增值型
- 无调控市场的租赁住宅产品；纽约、加州的租赁住宅相关限制为投资者带来挑战。
- 门户城市近郊区的综合体或单一用途的写字楼/零售物业
机会型
- 人口呈净流入、可购性较高但市场基本面支撑不足的小型城市，如卡尔加里、埃德蒙顿、拉斯维加斯、菲尼克斯。
- 纽约、华盛顿特区、旧金山这些共享空间发展强劲但存在饱和风险的城市中含共享空间元素的资产。
替代型
- 奥斯汀、西雅图、夏洛特、纳什维尔等技术城市及“千禧一代”热门城市的酒店。
- 纽约等核心市场的土地租赁（业主与租户达成协议，允许后者在特定地块上建造物业并使用，所建物业在租赁期满后将归业主所有）。
来源：第一太平戴维斯研究部
