在线零售的兴起正在改变全球物流格局。在一些国家，电子商务几乎已经渗透到零售市场的方方面面，而在其他国家才刚刚起步。我们甄选出在线零售的全球领跑者和落后者，以及能为物流领域带来最多机会的市场。

在线零售占零售销售总额的比例，2019年（预测）

来源：Forrester、第一太平戴维斯研究部

全球领跑者

中国已成为世界上最大的电子商务市场，线上消费占零售支出的比例超过四分之一。

其成为线上零售全球领跑者的地位源于多重因素。首先，中国消费者已经接受并熟悉了移动支付。支付宝和微信支付与大型电商紧密融合，为消费者提供无缝衔接的在线购物体验。

第一太平戴维斯中国研究部负责人简可先生表示：“产品品类范围的限制一向让中国的实体零售商感到困扰。早期的电商参与者跳过中间环节，从工厂直接售货，在为消费者提供更多选择的同时也带来了极具竞争力的价格。最重要的是，较高的城市人口密度和低廉的劳动力成本不仅保证送货时效，也将送货成本控制在较低水平。”

尽管每天都有新品牌出现，但中国的物流市场由两大品牌主导。菜鸟智能物流网络是阿里巴巴与多家物流公司和金融机构之间的合作企业，阿里巴巴为第一大股东。菜鸟目前每天处理1亿包裹，目标十年后每天处理10亿包裹。阿里巴巴的主要竞争对手京东也拥有自营物流网络。

与西方国家一样，中国的电商品牌也开始涉足实体零售。阿里巴巴推出了“盒马鲜生”，是超市也是最后一公里配送中心。有传言称，阿里巴巴计划在社区开设微店，提供数分钟内送货上门服务。

韩国的电商渗透率略高于24%，居世界第二。据第一太平戴维斯韩国研究及咨询顾问部称，首尔大都市区（SMA）约有400个10,000平方米以上的物流中心，预计2018年、2019年将分别新增180万平方米、190万平方米的面积，其中25%已预租或作为自用。

韩国物流资产的收益率正呈下行之势，但仍显著高于写字楼收益率。资本化率最高在6.5%至8%之间，比核心写字楼至少高出200个基点。海外投资者包括加拿大养老基金投资公司（CPPIB）、M&G、摩根士丹利和黑石集团，完成了韩国市场2017年四分之三以上的交易。

欧洲和许多亚洲市场都拥有人口密度优势，但澳大利亚、加拿大的人口分布却相对分散，美国在一定程度上也如此，这直接影响交付效率。例如，亚马逊Prime会员服务在美国提供的是两日达标准服务，而在英国则默认为一日交付。

对于高人口密度地区，例如东北走廊（从波士顿到华盛顿特区），亚马逊通过定制或改建的方式在该地区建立了多个配送中心，将会员配送升级为一日交付。美国一直是过剩零售物业改造再利用的先驱，将零售物业改造为配送中心的趋势逐渐成为一种潮流。

第一太平戴维斯北美产业物业服务部负责人Adam Petrillo认为，美国在线零售的渗透率将继续稳步提高。他表示，“可能不会以两位数增幅快速增长，而将会是一个可持续的增长，企业应采取强有力的全渠道战略来支持这一趋势。”

值得关注的市场

英国是欧洲在线零售市场的领导者，2019年的电商渗透率达到19%，显著领先于紧随其后位列欧洲第二的荷兰（14.9%）。第一太平戴维斯产业物业研究部董事Kevin Mofid表示：“在2012年，英国在线零售占零售总额的比例达到11%，从那以后物流市场经历了显著增长。

“观察不同的欧洲物流市场、比较它们在2012年时与英国的差距，应有助于预测需求的快速转变将以怎样的方式在这些市场实现，”他补充道。“根据预测模型，荷兰、德国、法国、丹麦和瑞典都处于重大转型的节点。在亚太地区，澳大利亚值得关注。”

在第一太平戴维斯《欧洲零售全渠道》报告中，德国被认为是对物流投资者最有吸引力的欧洲市场，其中地理位置发挥着重要作用。德国位于欧洲中部，通过优质的基础设施与东西两侧国家相连，陆运及海运货物总量处于欧洲领先水平。投资者对物流产生浓厚兴趣，导致优质资产收益率下跌；柏林收益率仅在过去五年即下降300个基点。

法国在电子商务方面拥有巨大的增长潜力。目前电商渗透率仅为11.2%，低于英国、荷兰、德国和丹麦，但其物流领域即将迎来显著增长。基础设施非常出色，但人工成本较高。 瑞典同样具备巨大潜力，电商渗透率仅次于法国，为10.5%。瑞典现代优质物流物业的空置率目前不到3%。

与中国一样，印度的移动应用也非常发达，且劳动力成本低、城市人口密度高，但制造业不如前者繁荣。印度的在线零售市场仍处于发展的较早期阶段，电商渗透率仅为3.6%。但印度电商市场蕴藏着巨大潜力——印度人口预计会在未来五年超过中国，将可为电商市场的发展提供强大动力。