Que faut-il pour stimuler des performances économiques ? des visions audacieuses et une technologie à la pointe. Nulle part ailleurs cela n’est aussi évident qu’en Asie! Pléthore de villes offrent un mélange puissant de richesse croissante, d’économies en croissance et de potentiel pour de nouveaux développements et l’expansion des entreprises. Le continent abrite 14 des 15 premiers « Pôles de croissance » de Savills.

L’indice « Pôles de croissance » accompagne l’indice des villes résilientes de Savills. Il se concentre sur le pilier de la force économique de l’indice des villes résilientes afin d’identifier les villes qui dépasseront leurs concurrents à l’approche de 2033. Les villes de l’Inde et du Bangladesh, qui devraient connaître une croissance du PIB de plus de 68 % au cours de la décennie, figurent en bonne place. Bangalore (Bengaluru), en Inde, est en tête du peloton des villes en croissance, suivie par Ho Chi Minh Ville au Viêt Nam.

Savills Resilient Cities : plaques tournantes de la croissance, top 15

Principales villes à la croissance la plus rapide d’ici 2033, en fonction de leur économie, de leur population et de leur richesse.

Source: Recherche Savills

L’essor de l’Asie

La transformation de la base économique de l’Asie, qui met de plus en plus l’accent sur une croissance axée sur la technologie, est à l’origine de la domination des villes de la région dans le classement. Toutefois, les investissements prévus dans les infrastructures et les stratégies visant à améliorer la connectivité et la compétitivité des entreprises s’imposent également comme des facteurs clés.

Une grande partie des villes asiatiques devraient également enregistrer une expansion de la classe moyenne, à mesure que la richesse personnelle augmente de manière significative dans la région. Cela dit, la compétitivité manufacturière traditionnelle de la région reste un fondement essentiel de la croissance.

« Il ne faut pas négliger les moteurs traditionnels de l’industrie manufacturière, déclare Simon Smith, directeur principal de la recherche et du conseil chez Savills, basé à Hong Kong. Ils restent importants, en particulier là où les terrains et les marchés du travail traditionnellement peu coûteux deviennent plus chers, ce qui oblige les industries à envisager de se délocaliser dans d’autres régions. Et ce ne sont pas seulement les coûts qui poussent à la délocalisation, c’est aussi le besoin de résilience d’une entreprise pour être diversifiée dans la région ».

Le déplacement intra-régional de la production de la Chine vers l’Asie du Sud-Est est l’une des nombreuses intrigues secondaires qui se jouent actuellement. « L’Asie du Nord vieillit à un rythme effréné, dans le cas de pays comme la Corée du Sud. Mais l’Asie du Sud-Est et l’Inde sont encore jeunes. Elles sont encore jeunes et s’urbanisent encore », ajoute M. Smith.

L’innovation et l’essor de la nouvelle ville

À mesure que la croissance mondiale se déplace de l’ouest vers l’est, les implications immobilières pour les villes se multiplient. Les nouveaux centres d’innovation deviendront des pôles d’attraction pour les entreprises en croissance et en expansion, ce qui soutiendra la demande de bureaux, d’espaces de production et de logistique, ainsi que de logements. Dans le même temps, l’augmentation de la richesse individuelle et des revenus disponibles créera des opportunités pour de nouveaux développements en matière de commerce de détail et de loisirs.

Une croissance rapide n’est pas facile à gérer. « Si vous gérez bien l’urbanisation, vous obtenez de meilleurs résultats en matière de santé, de perspectives d’emploi, d’éducation et même d’environnement , explique M. Smith. Si vous la gérez mal, vous obtenez de la pauvreté, de la criminalité, des bidonvilles et des problèmes de santé. »

Les pôles de croissance de demain peuvent tirer des enseignements des défis d’aujourd’hui en se développant de manière durable. Il faut investir dans les réseaux de transports publics et les développer. Le parc immobilier doit garantir une prospérité à long terme qui profite à tous les habitants. Certains pays développent des villes nouvelles, comme Neom en Arabie Saoudite et New Administrative Capital en Égypte, pour atteindre cet objectif. Pour les villes existantes, la croissance peut être entravée par la bureaucratie – le système chinois du hukou, par exemple, limite la migration vers les plus grandes villes du pays.

L’examen des villes à travers le prisme de la performance économique et de la croissance démographique donne une bonne indication de celles qui seront probablement florissantes dans une décennie. Mais les pôles de croissance mondiaux d’aujourd’hui ne deviendront pas automatiquement les villes résilientes de demain. Pour cela, elles devront envisager leurs propres voies vers un développement plus durable sur le plan environnemental, et améliorer l’éducation et la participation de la main-d’œuvre. Elles devront également faciliter l’émergence de marchés immobiliers stables, transparents et de confiance.

PIB des villes en 2033

Source: Recherche Savills 

Vietnam : augmentation des revenus et investissements dans les infrastructures

Le Viêtnam compte deux villes parmi les 15 premières. Les fortes prévisions de Ho Chi Minh Ville sont dues à la plus forte augmentation du nombre de ménages à hauts revenus. Les perspectives de Hanoi, quant à elles, reposent sur l’accroissement de la richesse personnelle et l’expansion de la classe moyenne.

Le pays continue de préparer le terrain pour récolter les bénéfices d’un afflux important d’investissements directs étrangers au cours de la prochaine décennie grâce à des changements progressifs en matière d’infrastructures, de réglementation et de planification.

Environ 6 % du PIB sont consacrés aux infrastructures, soit le niveau le plus élevé de la région. Ces fonds sont destinés à des projets tels que l’aéroport international de Long Thanh, à l’est de Ho Chi Minh Ville, ainsi qu’à des milliers de kilomètres de nouvelles routes et de ports en eau profonde.

Le gouvernement a également mis en place un plan de 134,7 milliards de dollars pour réduire la dépendance au charbon et a adopté de nouvelles lois à un rythme soutenu pour améliorer la compétitivité, la gouvernance et la justice sociale du pays.

Il en résulte une base manufacturière technologique en pleine expansion, soutenue par des investissements de la Corée du Sud, de Singapour et de la Chine, ainsi que par des entreprises européennes qui sécurisent leurs chaînes d’approvisionnement en dehors de l’Asie. « Le Vietnam est passé de la fabrication traditionnelle sur le sol, où les entreprises recherchaient simplement un coût de main-d’œuvre moins élevé, à un pays de haute technologie, plus intensif, avec une fabrication tertiaire, explique Troy Griffiths, Directeur Général Adjoint de la gestion centrale chez Savills Vietnam. Il s’agit d’activités qui ont une très longue durée de vie et qui s’étendent à l’ensemble de l’économie ».

Il s’agit de la production de panneaux solaires, de véhicules électriques, de puces, de batteries d’ordinateurs portables, de téléphones, d’écrans et de tous les composants en aval pertinents. Le Vietnam s’appuie toutefois sur quelques relations clés : Samsung représente une part remarquable de 10 à 30 % du PIB du pays, tandis que LG Corp a également une forte présence.

En avril de l’année dernière, le Premier ministre Pham Minh Chinh s’est adressé aux représentants des 63 provinces et villes du pays pour lancer un plan directeur national, qui met l’accent sur la croissance des hautes technologies et l’amélioration de la planification. Sa mise en œuvre permettra d’introduire des zones d’aménagement du territoire et d’assurer le développement indispensable des transports.

Ho Chi Minh Ville a toujours été la porte d’entrée des investissements étrangers. Avec un taux d’occupation de 92 %, elle dispose d’un marché des bureaux solide, avec une pénurie d’immeubles de catégorie A. Le commerce de détail est lui aussi florissant, avec un taux d’occupation de 92 %. Le commerce de détail est également florissant, la forte demande intérieure entraînant la modernisation des magasins traditionnels de la ville.

Hanoï a également obtenu récemment une grande part des opportunités de fabrication de haute technologie, mais son point faible reste la qualité de l’air. Située dans un delta bordé par deux chaînes de montagnes, la moindre pollution se retrouve piégée. La ville a récemment figuré en tête de la liste des villes les plus polluées du monde. Toutefois, l’amélioration des infrastructures a facilité le développement de localités offrant un environnement propre et naturel à moins d’une heure de route, ce qui compense les problèmes de pollution de la ville.

Dans l’ensemble, les investissements dans les infrastructures devraient modifier le paysage industriel du pays. Autour de ces nouveaux projets, des terrains seront également réservés à des développements résidentiels, ainsi qu’à des services d’appui et à des commodités.

Chine : des infrastructures bien établies et des ambitions en matière d’innovation technologique

Malgré le ralentissement de l’économie chinoise, cinq villes (Shenzhen, Guangzhou, Suzhou, Wuhan et Dongguan) se classent parmi les 15 premiers pôles de croissance mondiaux.

L’approche de la Chine en matière de croissance est à grande échelle : Shenzhen, Guangzhou et Dongguan font toutes partie de la région de la Grande Baie, une méga-région qui abrite 86 millions de personnes, soit 5 % de la population chinoise. Dans cette région, le gouvernement a mis en place les infrastructures, facilité les déplacements et encouragé les entreprises à nouer des relations entre ces sites.

« La Chine s’oriente vers les secteurs de la nouvelle économie, avec la technologie en première ligne. Cela inclut des domaines tels que les panneaux solaires, les semi-conducteurs et les véhicules électriques – essentiellement tout ce qui est lié à la technologie dure. Encourager les « nouvelles forces productives de qualité » et donner la priorité à l’innovation sont désormais des objectifs nationaux clés, et certaines villes sont particulièrement bien placées pour tirer parti de cette évolution », explique Nicky Zhu, Responsable des Services de Conseil Stratégique chez Savills China.

Dongguan, une petite ville de 7,9 millions d’habitants, ancien centre manufacturier bas de gamme, ambitionne de devenir un pôle d’innovation, en raison de sa proximité avec Shenzhen et Guangzhou.

De son côté, Wuhan souhaite se débarrasser de sa réputation d’épicentre du virus Covid-19. Sa situation centrale en Chine en fait un lieu de prédilection pour les entreprises nationales ou internationales qui cherchent à s’implanter dans l’est et l’ouest de la Chine.

La croissance économique de la Chine ralentit, mais cela reflète également ses projets d’avenir. « Il ne s’agit pas seulement d’une croissance lente, mais d’un type de croissance différent, explique M. Zhu. Les deux dernières décennies ont été dominées par l’immobilier, la finance et la consommation. Ces aspects ralentissent aujourd’hui et l’économie devient plus planifiée. »

Inde : la vigueur du secteur des services s’accompagne d’une résurgence de l’ingénierie et de l’industrie manufacturière

Le rythme de l’urbanisation s’accélérant en Inde, il n’est pas surprenant de trouver cinq de ses villes dans le top 15 des pôles de croissance mondiaux. C’est le cas de Delhi qui, sous l’effet d’une forte migration, devrait devenir la ville la plus peuplée du monde d’ici à 2050.

Le maintien d’un secteur robuste de services, soutenu par une main-d’œuvre jeune et très instruite, favorisera les progrès dans les domaines de la banque et de la finance et, de plus en plus, de la technologie. Ces industries profiteront aux grands centres, tels que Bangalore et Bombay (Mumbai), ainsi qu’à Hyderabad, un pôle technologique qui devrait connaître le taux de croissance du PIB par habitant le plus élevé des 230 villes analysées au cours des dix prochaines années.

Entre-temps, les industries de services sont accompagnées d’un secteur secondaire résurgent lié à l’ingénierie et à l’industrie manufacturière, soutenu par les politiques gouvernementales et une structure fiscale allégée. Ces deux forces économiques vont continuer à se développer, déclare Anurag Mathur, PDG de Savills India. Ajoutez à cela l’énorme dividende démographique de l’Inde, et une grande partie de la croissance va affluer vers ces cinq premières villes. »

Étant donné que 35 % seulement de la population indienne vit en milieu urbain, on s’attend à une forte migration depuis les villes de niveau 2 et 3, ainsi que depuis les petites villes et les zones rurales. Bien que cette situation soit favorable aux grandes villes, elle pose des problèmes de surpopulation, que le gouvernement espère résoudre en investissant massivement dans les infrastructures.

L’essor des villes indiennes a un impact global sur l’immobilier. Les espaces de bureaux et d’entreposage ont battu des records d’occupation dans les principales villes indiennes en 2023. Un grand nombre d’espaces liés à la technologie sont également prévus, avec des estimations de 86 millions m2 de nouveaux biens immobiliers dans le domaine des sciences de la vie d’ici à 2030.

D’autres secteurs traditionnels se développent en parallèle. Le secteur résidentiel s’est redressé en 2019, avant une accalmie induite par le Covid, et l’hôtellerie est alimentée par une forte demande intérieure. Selon l’Association internationale du transport aérien, le trafic intérieur de passagers aériens a dépassé les niveaux d’avant la pandémie en mars 2023, compensant les déficits des flux de passagers internationaux.

Arabie Saoudite : des mégaprojets d’infrastructure pour faire face à l’augmentation de la population

Riyad est la seule ville du top 15 des pôles de croissance mondiaux à ne pas être située en Asie. Son potentiel est lié à une croissance démographique prévue de 26 %, faisant passer la ville de 5,9 millions à 9,2 millions d’habitants en 10 ans.

Cette augmentation de la population fait partie intégrante des objectifs économiques de l’Arabie saoudite et devrait se traduire par des dépenses publiques continues dans des mégaprojets d’infrastructure, ainsi que par l’amélioration des équipements et des services pour répondre aux besoins de la population croissante.

En matière de population active, le pays dispose déjà d’une base solide. « L’Arabie saoudite s’enorgueillit d’une population d’environ 36 millions d’habitants et, étonnamment, 67 % d’entre eux ont moins de 35 ans, déclare Richard Paul, responsable des services professionnels et du conseil pour le Moyen-Orient chez Strategic Consultancy à Dubaï. Le potentiel d’emploi et le pouvoir d’achat de ce segment de la population au cours de la prochaine décennie sont énormes. »

Les besoins en sièges sociaux régionaux continuent de stimuler le marché des bureaux, tandis que la croissance du tourisme accroît la demande de commerces de détail à proximité des destinations touristiques les plus prisées. La détention d’actifs par des étrangers est actuellement assortie de conditions, mais une loi récemment proposée pour lever ces restrictions pourrait entraîner de nouveaux afflux de capitaux dans la ville.