Les villes sont les véritables moteurs de l’économie mondiale — et elles font preuve d’une remarquable capacité de résistance. Malgré les droits de douane, les guerres commerciales et les tensions géopolitiques, elles continuent de prospérer.

Le Savills Resilient Cities Index, désormais dans sa 7ᵉ édition, identifie les villes capables de concilier avec succès performance économique, enjeux sociaux et objectifs environnementaux. Ce subtil équilibre attire à la fois les investisseurs, les promoteurs et, surtout, les individus et les entreprises dont les choix d’implantation façonnent la demande.

Chaque ville y parvient à sa manière : parfois grâce à une planification stratégique, parfois de façon plus organique.

Les grandes places économiques traditionnelles dominent le classement. New York, Tokyo, Londres et Séoul occupent les quatre premières positions, comme c’était déjà le cas en 2024.

Mais d’autres dynamiques intéressantes se dessinent également. Les villes américaines représentent 10 des 20 premières places et affichent une progression notable. Dublin, qui gagne cinq rangs sur un an, est la principale ville européenne à se démarquer dans le top 20.

La résilience n’est pas un état figé : les villes les plus visionnaires doivent saisir l’opportunité de développer des bâtiments et des infrastructures capables de soutenir leur performance — aujourd’hui comme demain. Comme le souligne notre thématique 2026, « Deliver », le temps est désormais à l’action.

Source: Savills Research

Resilient Cities Index – évolution du classement des 20 premières villes mondiales depuis 2024

Source : Savills Research

Qu’est-ce qu’une ville résiliente ?

De manière générale, la résilience désigne la capacité des villes — composées d’individus, de communautés, d’institutions, d’entreprises et de systèmes — à faire face aux défis actuels tout en s’adaptant aux nouveaux enjeux à mesure qu’ils émergent.

L’Index évalue les villes selon quatre piliers : les fondamentaux économiques ; l’économie de la connaissance et la technologie ; les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) ; et l’immobilier. Dans chacun de ces domaines, certaines villes se distinguent par leur capacité à proposer des solutions innovantes, souvent malgré des contraintes importantes.

Construire la résilience : les économies urbaines

En matière de résilience, la taille compte. Les mégapoles — à l’image de New York, Tokyo, Londres et Séoul, qui occupent les premières places du classement — créent des cercles vertueux entre offre et demande. L’innovation et la culture s’y développent librement. Ces grandes villes exercent également un puissant effet d’attraction sur leurs régions, captant talents, capitaux et entreprises.

Au-delà de ces métropoles, plusieurs tendances clés se dégagent : des investissements ambitieux dans les infrastructures sociales, le regain économique généralisé de l’Europe du Sud et la concentration des talents dans les pôles de croissance asiatiques.

L’Espagne en tête du renouveau de l’Europe du Sud

Si les plus grandes villes espagnoles — Madrid et Barcelone — ne sont pas des mégapoles, elles jouent néanmoins un rôle moteur dans leurs régions et incarnent le renouveau du sud de l’Europe. Depuis 2024, les villes d’Espagne, d’Italie, du Portugal et de Grèce ont gagné en moyenne 36 places dans notre classement.

Cette progression s’explique en partie par un cycle économique favorable, mais pas uniquement. Le tourisme constitue un facteur clé, avec une fréquentation soutenue.

La culture et le mode de vie y contribuent également : en Europe du Sud, les habitudes restent plus tournées vers les commerces physiques, le télétravail y est moins répandu et les sorties au restaurant plus fréquentes que dans le reste du continent, ce qui soutient la fréquentation et la demande des commerces.

Mais les ressorts de ce regain sont plus profonds. Les économies d’Europe du Sud rattrapent leur retard après les contractions du début de décennie, soutenues par une transition vers des secteurs à plus forte valeur ajoutée et par une hausse de la consommation intérieure. Résultat : le chômage recule et la croissance s’accélère.

La croissance du PIB espagnol — estimée à 2,9 % en 2025 par le FMI — dépasse nettement la moyenne de l’Union européenne. Parallèlement, Madrid et Barcelone attirent davantage de talents qualifiés, venus à la fois d’autres régions d’Espagne et de l’international, notamment des étudiants étrangers.

Sur le plan immobilier, les effets sont concrets. Les deux villes sont devenues des marchés clés pour les enseignes internationales, tandis que Madrid modernise son parc hôtelier. La capitale espagnole voit également émerger, pour la première fois, un segment résidentiel ultra-prime.

Comme le souligne Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills Espagne :
« Si une partie de la dynamique de l’Europe du Sud s’explique par le cycle économique, le véritable changement réside dans des transformations structurelles qui redéfinissent le positionnement de la région à long terme. Les économies d’Europe du Sud ont accéléré leur transition vers des modèles plus résilients. En Espagne, un marché du travail plus dynamique, l’afflux continu de talents internationaux, l’orientation vers des secteurs à forte valeur ajoutée et les investissements de long terme dans les infrastructures urbaines contribuent à une croissance plus stable et plus sophistiquée. »

Migration vers la Sunbelt et effet IA

Les villes américaines ont progressé en moyenne de six places dans notre index depuis 2024. La dynamique de croissance de la Sunbelt — portée par un climat favorable, un coût de la vie plus faible et des avantages fiscaux — a toutefois nettement ralenti. Néanmoins, des villes comme Phoenix, Houston, Dallas et Austin ont continué d’enregistrer une forte croissance démographique en 2025.

Dans le même temps, l’investissement des entreprises reste solide aux États-Unis. San Francisco bénéficie déjà des retombées du boom de l’intelligence artificielle, les start-ups technologiques soutenant notamment le marché des bureaux.

Amy Fobes, Senior Vice President, Global Occupier Services chez Savills, observe que les entreprises recherchent désormais davantage de flexibilité immobilière :
« Les utilisateurs négocient aujourd’hui des baux flexibles qui leur permettent d’ajuster leurs surfaces à la hausse ou à la baisse en fonction des évolutions du marché, sans pénalités », explique-t-elle. « Toutefois, des baux de long terme — 10 voire 15 ans — continuent d’être signés dans les zones où la concurrence pour les talents est forte et les viviers de compétences solides. »

Ailleurs, les villes japonaises gagnent en moyenne trois places, portées par l’amélioration de leurs fondamentaux économiques. La hausse des salaires et les solides profits des entreprises soutiennent la demande intérieure.

Les quartiers d’affaires se réinventent

Après la pandémie, l’avenir des quartiers d’affaires suscitait des inquiétudes. Pourtant, ils ont su s’adapter en modernisant leurs parcs de bureaux et en intégrant davantage de commerces, de loisirs et de logements. Le résultat : des quartiers dynamiques, bien connectés, qui attirent et retiennent les usagers au-delà des heures de travail.

À Londres, Canary Wharf s’est ainsi transformé en une destination mixte particulièrement attractive. À Singapour, le Downtown Core illustre également cette mutation, où reconversion des espaces et flexibilité des usages créent des environnements vivants mêlant travail, vie et loisirs.

Investissement immobilier moyen en 2025 vs classement moyen au Resilient Cities Index

Source: Savills Research, MSCI RCA

Construire la résilience : infrastructures et aménagement du territoire

Les infrastructures modernes sont essentielles à la résilience des villes. Les pôles de transport, en particulier, jouent depuis longtemps un rôle central dans la vitalité économique des grandes métropoles. Le succès de la ligne Elizabeth à Londres, de l’extension du métro Grand Paris Express ou de la nouvelle ligne souterraine Aqua Line à Mumbai montre que les infrastructures traditionnelles restent plus que jamais indispensables. Notre analyse révèle qu’à chaque cinq minutes à pied de proximité d’un grand hub de transport, le loyer d’un bureau prime augmente en moyenne de 6,7 %.

Mais la définition des infrastructures essentielles s’élargit. Les villes qui progressent le plus rapidement dans notre classement investissent non seulement dans les routes et les chemins de fer, mais également dans ce que l’on appelle les infrastructures sociales, pour améliorer la qualité de vie.

Le Moyen-Orient se construit au-delà du pétrole

Malgré une incertitude géopolitique notable dans la région, les fondamentaux à long terme restent solides. Les villes des Émirats arabes unis et d’Arabie saoudite ont gagné en moyenne 33 places dans notre index (données 2025), grâce à des projets d’infrastructure ambitieux.

À Dubaï, 48 % des dépenses publiques prévues pour 2026 sont consacrées aux infrastructures, contre moins de 20 % en moyenne dans le monde développé. À Abou Dhabi, la population pouvant être accueillie devrait doubler d’ici 2040, soutenue par plus de 240 milliards de dirhams (65,4 milliards de dollars) d’investissements dans les infrastructures.

Parallèlement, les deux villes mettent l’accent sur l’éducation, la santé et d’autres aspects de la qualité de vie. Dubaï construit une nouvelle autoroute urbaine de 93 km dédiée à la marche et au vélo. Le site de l’Expo 2020 est transformé en un quartier axé sur l’innovation, intégrant logements durables, équipements sportifs et espaces publics.

Comme le souligne Steven Morgan, CEO de Savills Middle East :
« Les infrastructures physiques assurent le bon fonctionnement des villes, mais ce sont les infrastructures “douces” qui les rendent habitables, améliorent la qualité de vie et attirent et retiennent les talents. À Dubaï, l’offre éducative est diversifiée, les soins de santé de niveau mondial et les activités de loisirs nombreuses. L’attractivité d’Abou Dhabi augmente grâce au quartier culturel de l’île de Saadiyat, à l’ouverture prévue de Disney sur Yas Island et à l’ouverture de plusieurs nouvelles écoles. À Riyad, l’accent a surtout été mis sur les infrastructures à grande échelle, avec des projets comme le métro de Riyad qui améliorent considérablement la connectivité. »

Qualité de vie et logement

En Chine, le gouvernement a renforcé les investissements dans la réhabilitation des berges et les projets de renouvellement urbain, rendant les villes plus attractives pour y vivre et y travailler. Le Liangma River International Waterfront à Pékin, une promenade verte urbaine de 6 km, en est un exemple.

Malgré ces améliorations, de nombreuses villes peinent à offrir des logements confortables et abordables à leurs habitants. Certains plaident pour que le logement soit considéré comme une infrastructure afin d’attirer le capital investisseur à long terme dont il a cruellement besoin. Pourtant, la vision à court terme de la politique du logement reste un frein persistant aux investissements et un défi majeur à l’échelle mondiale.

Construire la résilience : climat

Les actifs immobiliers du monde entier sont de plus en plus exposés aux inondations, à la montée du niveau de la mer, aux vagues de chaleur et aux tempêtes. Les investisseurs, assureurs et prêteurs intègrent ces risques climatiques dans l’évaluation des biens et les décisions de financement. Les flux de capitaux se dirigent plus facilement vers des actifs “préparés pour l’avenir” — et les infrastructures et bâtiments écoénergétiques font partie de la solution durable au changement climatique.

La qualité de l’air est devenue une priorité pour les villes. Son lien direct avec la santé, le bien-être et la productivité des habitants en fait un sujet d’attention publique majeur.

Des progrès ont été réalisés ces dernières années. La concentration en particules fines (PM2,5) dans les villes C40 de Chine, (« C40 cities » est un regroupement mondial de grandes villes engagées contre le changement climatique et pour la durabilité urbaine) par exemple, a diminué de 44 % entre 2014 et 2022. Cependant, seulement 17 % des villes mesurées par IQAir en 2024 respectaient les recommandations de l’OMS concernant les PM2,5.

Les entreprises favoriseront de plus en plus les villes et quartiers où leurs employés peuvent respirer plus facilement. L’immobilier joue un rôle direct en encourageant l’usage des transports en commun et les mobilités actives, en priorisant le développement d’espaces extérieurs sans circulation et de zones à faibles émissions, et en concevant des bâtiments capables de filtrer et d’améliorer la qualité de l’air.

Qualité de l’air dans certaines villes mondiales comparée aux recommandations de l’OMS

Source : Savills Research, données IQAir et OMS

Construire l’avenir

Si 2025 a été une année d’adaptation, 2026 s’annonce pour la plupart comme une année de concrétisation. Les villes les plus performantes de notre index saisissent l’opportunité de sécuriser leur attractivité sur le long terme. L’immobilier se trouve au cœur de ces efforts.

Construire la résilience signifie développer des infrastructures sociales et économiques au service de l’ensemble des communautés. Cela implique de garantir que le logement répond à un large éventail de besoins — des étudiants aux personnes âgées. Cela signifie aussi repenser les quartiers d’affaires comme des lieux où l’on choisit de passer du temps, et non simplement de se rendre pour travailler. Enfin, cela implique de reconnaître que le centre de gravité du pouvoir d’achat des consommateurs se déplace vers l’Asie, avec d’énormes implications sur où et quoi construire.

Pour les utilisateurs, investisseurs et promoteurs, les opportunités sont importantes. Mais les défis le sont tout autant. Les grandes villes risquent de rendre la vie trop chère pour ceux qui les font fonctionner, tandis que la lutte contre le changement climatique doit aller plus loin et plus vite.

La résolution de ces enjeux fondamentaux nécessite une collaboration étroite entre public et privé, une stabilité politique et la libre circulation du capital à long terme. Tous, des autorités urbaines aux investisseurs institutionnels, doivent jouer leur rôle.

Pour autant, les villes restent des lieux où beaucoup d’entre nous souhaitent vivre et travailler. Construire la résilience permettra de préserver ce principe, malgré les évolutions économiques, environnementales et démographiques en cours.