L’année 2024 a été une année de transition pour l’Europe, marquée par des efforts pour stabiliser la croissance et gérer l’inflation dans un contexte de tensions géopolitiques et de réalités post-pandémiques. Nous prévoyons que 2025 récoltera les fruits des stratégies initiées en 2024, avec un passage de la gestion de crise à des politiques axées sur la croissance.

Le PIB de la zone euro devrait croître de 1,2 % en glissement annuel, l’Irlande, l’Europe centrale et orientale, l’Espagne et les pays nordiques étant en tête. L’Allemagne et la France devraient continuer à faire face à des difficultés en raison de contraintes budgétaires et d’un rééquilibrage industriel. Les risques économiques à l’échelle régionale incluent les politiques commerciales protectionnistes potentielles des États-Unis qui pourraient mettre à rude épreuve les relations transatlantiques. La Banque centrale européenne (BCE) pourrait bien opter pour un assouplissement monétaire afin de soutenir une reprise modeste, mais des politiques budgétaires restrictives pourraient annuler les gains, maintenant la dynamique économique modérée à court terme.

La reprise des investissements a commencé fin 2024

Malgré une dynamique économique modérée, l’activité d’investissement immobilier en Europe a fortement rebondi vers la fin de 2024. Les données préliminaires du quatrième trimestre indiquent des volumes de 53 milliards d’euros, le niveau trimestriel le plus élevé depuis 2022 et une augmentation de 31 % par rapport à l’année précédente. La baisse des taux de la BCE en septembre a joué un rôle essentiel dans cette reprise, en stimulant le sentiment des investisseurs et en améliorant les conditions de financement. Les vendeurs, en particulier les fonds ouverts européens soumis à des pressions de rachat, ont augmenté l’offre d’actifs, tandis que les transactions plus importantes sont devenues plus courantes en raison de l’assouplissement des conditions de prêt.

Le volume total des investissements immobiliers européens pour 2024 est estimé à 174 milliards d’euros, soit une augmentation de 17 % par rapport à l’année précédente. L’activité a été répartie de manière assez égale entre les différentes catégories d’actifs, la logistique (23 %), le secteur résidentiel (19 %) et le commerce de détail (17 %) étant en tête du marché. Le secteur des bureaux a représenté 22 %, un niveau historiquement bas.

Les investissements immobiliers européens devraient augmenter

Les volumes d’investissement devraient augmenter de 23 % en 2025, pour atteindre 214 milliards d’euros. Cette trajectoire prévisionnelle est soutenue par l’alignement acheteur-vendeur, l’activité transfrontalière croissante et la demande constante d’actifs générateurs de revenus. Dans tous les secteurs, nous prévoyons un intérêt accru pour les actifs secondaires bien situés, en particulier ceux qui offrent des opportunités de stratégies de gestion active telles que la réévaluation, la réorientation ou le repositionnement pour s’aligner sur les normes ESG. La diversification restera une priorité pour les investisseurs cherchant à atténuer les risques sectoriels, ce qui signifie que toutes les classes d’actifs devraient bénéficier de la modeste reprise du marché.

Le marché des bureaux devrait connaître une reprise progressive, tirée par les entreprises qui modernisent leurs espaces pour attirer les talents et par une reprise de la demande dans le secteur technologique. L’offre limitée de biens de catégorie A et les projets de développement restreints devraient alimenter la croissance des loyers, faisant grimper les loyers « prime » de 2,7 %. Avec l’amélioration de la demande, les investisseurs à valeur ajoutée ciblent les actifs secondaires pour les repositionner ou les mettre en conformité avec les normes ESG.

L’investissement dans le commerce de détail devrait bénéficier d’une augmentation de la croissance des ventes au détail, grâce à la baisse de l’inflation et au renforcement du pouvoir d’achat des consommateurs. Les épiceries, les actifs de premier ordre dans les rues commerçantes et les entrepôts de vente au détail resteront particulièrement attractifs. Mais comme les acheteurs et les vendeurs ont peu de chances de trouver un consensus sur les prix, du moins à court terme, les transactions ne seront pas faciles à conclure.

Secteurs à surveiller : logistique et hôtellerie

Le secteur de la logistique reste une cible privilégiée des investisseurs, en raison de faibles taux de vacance et d’un manque relatif de nouveaux développements. Bien que les flux de capitaux se modèrent actuellement, après des années de croissance exceptionnelle, la stabilisation de l’activité suggère un intérêt continu des investisseurs. Toutefois, les incertitudes géopolitiques, y compris les perturbations potentielles des politiques commerciales, présentent un risque important pour ces perspectives.

Les hôtels continueront d’afficher de solides performances, soutenus par une demande robuste et une résilience opérationnelle. Si la croissance du revenu par chambre disponible devrait se normaliser, des attentes plus réalistes en matière de prix et la baisse des coûts d’emprunt devraient soutenir la liquidité et les volumes de transactions. Le secteur reste attractif pour les acheteurs de capital-investissement à la recherche d’opportunités sur un marché stable.

Dans les secteurs résidentiels, les tendances à l’urbanisation et les conditions hypothécaires strictes stimulent la demande de biens locatifs, soutenant une croissance régulière de l’occupation et des loyers. Les investisseurs institutionnels cibleront les projets de construction à des fins locatives, en particulier les actifs conformes aux critères ESG. Les logements pour étudiants et les résidences pour personnes âgées attireront une attention croissante, soutenue par l’augmentation du nombre d’étudiants internationaux et le vieillissement de la population.

Les rendements des actifs de premier ordre en Europe se sont stabilisés fin 2024, avec les premiers signes d’un mouvement de réorientation vers des secteurs clés tels que la logistique de premier ordre, les bureaux dans les quartiers d’affaires et les commerces de détail de centre-ville. À mesure que la politique monétaire s’assouplira en 2025, les conditions de financement devraient s’améliorer, stimulant un regain d’intérêt de la part des investisseurs et entraînant une compression des rendements dans diverses classes d’actifs d’ici le troisième trimestre. Les centres commerciaux pourraient connaître de modestes hausses de rendement en début d’année, mais, dans l’ensemble, la trajectoire indique un retour à des conditions de prix favorables.