Les loyers devraient augmenter dans tous les principaux secteurs immobiliers en 2026, portés par les bureaux prime, le résidentiel et certains segments du retail.

Perspectives des loyers des bureaux prime : une hausse qui devrait se poursuivre

La dynamique positive des bureaux prime devrait se poursuivre en 2026, 89 % des participants à notre enquête prévoyant une hausse des loyers prime, et deux tiers d’entre eux estimant que l’augmentation dépassera 2 %. De plus, 82 % anticipent une reprise de l’absorption, les entreprises poursuivant leur stratégie de consolidation sur moins de surfaces, mais de meilleure qualité.

Il s’agit d’une amélioration par rapport au sentiment observé l’an dernier. Dans nos perspectives 2025, 81 % des répondants prévoyaient une hausse des loyers sur leurs marchés respectifs – des projections qui se sont confirmées jusqu’à présent, selon les données Savills Prime Office Costs.

Perspectives des loyers bureaux prime – comparaison historique

Perspectives des loyers des bureaux prime par région

En Asie-Pacifique, la croissance la plus rapide des loyers des bureaux prime est attendue dans les hubs de talents tels que l’Inde, le Vietnam et la Malaisie. Les multinationales s’y implantent pour accéder à une main-d’œuvre qualifiée et compétitive, notamment via un recours croissant aux centres de compétences globaux. Ailleurs, Tokyo devrait enregistrer une hausse des loyers de plus de 5 %, portée par la rareté de l’offre et un taux de vacance très faible d’environ 1,5 %.

En EMEA, les loyers des bureaux prime devraient augmenter dans plus de 90 % des marchés suivis par notre enquête. À Londres, la rareté des surfaces prime et la forte concurrence pour des bureaux durables et de haute qualité entraîneront des hausses importantes. À Dubaï, la croissance devrait se poursuivre, mais à un rythme plus modéré après les fortes hausses de 2025. Par ailleurs, Riyad a récemment instauré un gel des loyers résidentiels et corporatifs sur cinq ans.

Plusieurs marchés américains prévoient des hausses de loyers prime comprises entre 2 % et 5 %, reflétant le renforcement des politiques de retour au bureau et le choix des locataires pour des espaces de meilleure qualité. Dallas-Fort Worth et Miami s’attendent à une augmentation des loyers en raison de la croissance de l’emploi, d’une forte occupation des bureaux, d’une offre limitée de bureaux prime et de la poursuite des tendances « flight-to-quality ». Les principaux hubs technologiques – tels que la baie de San Francisco, New York et Seattle – devraient connaître une demande croissante de bureaux prime, portée par le secteur de l’IA.

Dans ce contexte, les bureaux de catégorie B dans de nombreux centres d’affaires peinent à attirer des locataires et à justifier des hausses de loyers. Cependant, certains marchés confrontés à des contraintes d’offre et à de faibles taux de vacance – notamment Tokyo, Islamabad et Mexico – présentent un potentiel de hausse de l’absorption et des loyers.

Les opérateurs de bureaux flexibles continueront de jouer un rôle majeur dans l’activité locative en 2026. Le secteur de l’IA sera également un moteur clé de la demande, bien que son expansion rapide puisse introduire une volatilité future. Parallèlement, les secteurs juridique, financier et des sciences de la vie fournissent une base stable d’activité locative dans de nombreuses villes.

Demande des occupants de bureaux, par secteur

Perspectives des loyers du retail : des hausses attendues dans certains marchés clés

Le commerce physique fait preuve de résilience. Deux tiers des participants à notre enquête anticipent une hausse des loyers au cours de l’année à venir, 26 % prévoyant des loyers stables et seulement 9 % s’attendant à des baisses. Il s’agit d’un changement par rapport aux années précédentes : en 2024, la moitié des répondants prévoyaient une hausse des loyers et près d’un sur cinq anticipait une baisse.

En Asie-Pacifique, l’Inde, la Malaisie et le Vietnam devraient connaître de fortes hausses de loyers retail et une absorption accrue. Ces marchés bénéficient de la croissance rapide du pouvoir d’achat des consommateurs, du tourisme en plein essor et de l’arrivée de marques internationales. De plus, l’offre d’espaces commerciaux de qualité n’a pas suivi la demande, ce qui fait baisser les taux de vacance et accentue la concurrence.

Les loyers prime du retail en Australie devraient également augmenter fortement, grâce à des taux d’occupation élevés, des niveaux de vacance faibles et la compétition des détaillants pour les emplacements prime. La demande croissante pour le retail expérientiel, le développement des projets mixtes et l’augmentation du pouvoir d’achat liée à la hausse des salaires contribuent également à cette dynamique.

En Europe, la croissance des loyers devrait être plus marquée sur les artères commerciales prime, qui continuent d’attirer des marques prestigieuses. Beaucoup explorent de nouveaux formats mêlant commerce et restauration, mettant l’accent sur la qualité, les loisirs et l’expérience. Les grandes villes d’Europe continentale, telles que Madrid et Amsterdam, sont également bien positionnées pour poursuivre leur croissance, soutenues par des dépenses de consommation solides et une offre limitée de nouveaux développements.

Aux États-Unis, le sentiment reste globalement neutre, avec des loyers et une absorption stables prévus pour 2026. Plusieurs marques internationales devraient modérer leurs plans d’expansion aux États-Unis en raison de l’incertitude géopolitique, réorientant leur attention vers le marché canadien.

Une dynamique largement positive pour le résidentiel

Qu’en est-il du marché locatif résidentiel ? La majorité des répondants à notre enquête anticipent une poursuite de la croissance des loyers prime (82 %) et une demande accrue (78 %) de la part des particuliers l’an prochain, avec un sentiment positif prévu sur la plupart des marchés.

L’Inde devrait enregistrer certaines des hausses de loyers résidentiels les plus fortes en 2026, en raison de la croissance rapide de la population urbaine, de la pénurie de logements abordables et de l’arrivée de nouveaux biens premium répondant à la demande prime. Des hausses importantes sont également attendues au Portugal, où des marchés comme Lisbonne et l’Algarve attirent les nomades numériques.

Pour le multifamily, le senior living et les résidences étudiantes, 78 % des répondants prévoient une hausse des loyers l’an prochain, et 71 % anticipent une augmentation de l’absorption.

Les industriels et logisticiens misent sur la résilience

Dans le secteur industriel et logistique, les stratégies des occupants continuent d’être influencées par le réalignement des chaînes d’approvisionnement, l’incertitude géopolitique et l’expansion du e-commerce. La résilience et la flexibilité des chaînes logistiques restent des priorités.

Une croissance des loyers est attendue sur la majorité des marchés, à l’exception de la Chine continentale, de Hong Kong et de Singapour. Près des deux tiers des répondants à notre enquête prévoient des hausses de loyers, tandis que 27 % s’attendent à une stabilité. Notamment, 79 % anticipent une augmentation de l’absorption sur leurs marchés, ce qui laisse entendre que la croissance de l’activité locative devrait dépasser celle des loyers.

Les Émirats arabes unis devraient continuer à surperformer, avec des hausses prévues à la fois pour les loyers et l’absorption en 2026. Cela sera porté par la rareté des espaces industriels et logistiques prime, un taux moyen d’occupation élevé de 95 % pour les actifs Grade A, ainsi que la pré-commercialisation des nouvelles offres.