投资者持续增加各区域市场的房地产配置，不仅因为他们看到了房地产在资产组合多元化中起到的关键作用，也因为固定收益市场的回报非常之低。

本土市场收益率更低的投资者尤其有动力投资房地产。日本的国债收益率一般为负值，这为日本投资者的海外投资提供了强烈动机。

我们还注意到，美国投资者日益关注欧洲和亚太区，且其风险预期往往高于其他区域的投资者。亦有关注核心型基金的投资者，但只占少数。

与此同时，亚洲市场的结构性增长特征和人口格局吸引着越来越多的欧洲投资者。

疫情影响

新冠肺炎疫情的蔓延对经济造成冲击，房地产市场亦未能幸免，投资策略和资本流动至少会在短期内受到影响。3月初以来，全球房地产投资成交出现明显下滑。这是由于供应面、需求面均呈疲态；这两个指标分别通过入场交易数量、保密协议签订数量来评估。

全球房地产投资活动应会延续低迷走势，直到疫情得到全面控制，隔离措施及出行限制有所放松。而随着限制放松，最先活跃的应该是国内的资本流动。

股市的大幅下跌可能会导致房地产投资超过限定配额，阻碍资本向房地产的进一步流动。到目前为止，卖家急于出售的情况不多。投资者往往优先考虑剥离境外资产，将投资重心回归国内市场。

当然，房地产市场的后市走势将取决于经济受冲击的范围和持续时间，同时也受到违约数量（租户违约和贷款违约）以及就业形势的影响。对短期内全球经济走势的担忧也可能影响资金募集。

复苏之路

风险规避心态可能会导致信贷市场短期紧缩，此时拥有稳定收益流、避免过度杠杆化的重要性不言而喻。

RCA对全球写字楼市场的分析表明，流动性更好的市场往往能够更快恢复危机前的定价水平。该分析结果应能给这些市场的投资者带来些许安慰，也说明在流动性更好的市场，资产价格更高无可厚非。

房地产相对于其他资产类别的投资吸引力并未丧失。由于全球动荡，股票市场波动加剧；在主要国家央行降息操作、重启量化宽松计划的背景下，债券收益率恐将在更长时间内保持更低水平。

尽管近期资金部署方面会面临一些挑战，但现有资金储备规模仍不容小觑。欧洲非上市房地产投资协会（INREV）数据显示，2019年房地产新增投资融资总额超过2,000亿欧元，系有史以来最高水平，截至2019年底仍有39%未完成部署。

避险情绪和信贷环境趋紧也带来了其他机会。非传统贷款机构、债务基金可关注亚洲市场，因为该区域市场缺少这类融资产品。

韩国资本流出

随着经济和房地产市场开始在一定程度上恢复稳定，预计韩国向欧洲的高强度资本输出也将继续。韩国投资者拥有规模庞大且增长迅速的储蓄资源，而本国房地产市场已经无力消化。对于他们来说，转战海外蔚为关键。

届时，对优质资产的竞争可能会很激烈。投资者越来越依赖具有强大本地影响力的第三方来帮助他们达成交易。

他们也在进行积极的风险控制，例如通过不同层级市场的多元化配置、寻找出色的本地团队提供投资和资产管理，以及审慎而巧妙地使用杠杆。从历史经验来看，房地产的高杠杆属性容易导致市场的恶性循环。如今，投资者在投资策略的选择上更趋保守。

替代策略

在房地产日益重视运营的背景下，投资者在租赁住宅、学生公寓等替代资产领域的风险承受能力，往往取决于其在国际市场的经验水平。

没有欧洲房地产投资经验的投资者将采用相对传统的策略，首先投资成熟行业。而已在海外拥有广泛、多元布局的投资者将关注可能实现更高收益的替代资产领域，来对冲写字楼、物流资产收益率下降的影响。这些新兴领域多以市场的结构性调整为支撑，而不是依赖周期性的稳健经济表现。