“市政建筑极度奢侈，不惜债台高筑地建设豪华建筑……过度扩张的细分活动，小额首付购置房产的现象占比过高。”
这听起来像是在描述从 2007 年开始的全球金融危机，但实际上却是美国土地经济学家 Homer Hoyt 在其专著《房地产周期百年史——1830-1933 年芝加哥城市发展与土地价值》一书中，对 1873 年世界经济危机期间芝加哥房地产市场崩盘事件的描述 。
在美国历史的前两个世纪中，不乏多次失败但最终获得成功的开发项目，虽然不排除天时因素，但主要还是因为有私人投资者或银行愿意支持看似已经失败的项目。
芝加哥的第一次土地投资热潮始于 19 世纪 30 年代中期，随着运河和铁路建设兴起，投资者纷纷抢购芝加哥河沿岸土地。但天有不测风云，1837 年银行业陷入危机，纽约和欧洲各大银行纷纷缩减开支。
芝加哥随后的市场起伏也延续了这一模式。人们做了太不实际的假设或风险过高的选择。例如在 19 世纪 50 年代后期，美国南方所持债券虽然实现了更高的投资收益率目标，但也埋下隐患，内战爆发后形势随即急转直下。
房地产泡沫的“量级”也大不相同。它们可能很短暂，仅局限于本地，也可能像2008 年那样，触发市场的大规模崩盘。Hoyt 在书中反复强调，快钱和投资资金过剩带来的压力，是市场大规模崩溃的诱因。
追求收益就必然要承担风险，市场牵制因而成为一场持久战。但精明的投资者相信至少有这样一个黄金准则——高峰之后必是低谷，反之亦然。房地产泡沫的破灭要想达到 1873 年经济危机或全球金融危机的规模，必须满足一个前提：出现与被人们广泛接受的重要假设和期望相反的行情。回顾过往，诸如铁路债券长盛不衰、房价只涨不跌、科技股潜力无限的言论，简直是痴人说梦。
