专家团队

Andrew Baum  牛津大学赛德商学院管理实践专业客座教授（上图左）

Linda Yueh  牛津大学经济学研究员，伦敦商学院经济学系兼职教授（上图中）

Akhil Patel  Ascendant Strategy董事、投资时讯Cycles, Trends and Forecasts 编辑（上图右）

《影响力》  据称，英国和美国历史上曾出现18年循环一次的房地产周期。但这些是否已成过去式？

LY  由于美国和英国近来经历了非同寻常的系统性金融危机，当前的商业周期不同于以往：并非短暂而急剧的衰退和复苏，而是增长缓慢和信贷紧缩，这将影响房地产周期。

AP  如果了解历史，就不难找到英美两国过去两百多年中每18年一周期的证据。我的研究结果表明，有更多市场正在经历相同的循环。这种现象始于二战后的重建时期，当时有许多市场同时被“重置”。全球金融危机也以相似的方式同时影响了多个市场。

AB  我们并未找到关于房地产 18 年一周期的有力证据。历史上仅出现过三次可作为可靠证据的市场大崩溃，之间的间隔正好都是 18 年。但也有可能是我们过度解读了一些纯属巧合的事件。融资尤其是债权融资的波动，或许更值得关注。如果可以负债融资，就能建设更多物业，租金收入也会水涨船高。

英美两国的房产周期对亚洲和非洲的房地产市场有多大影响？

AP  任何遵循“西式”私有财产权和银行贷款的地区，似乎都出现了这种周期。随着更多国家加入全球经济体系，它们也会经历相同的起伏。但因为这方面的历史证据并不像美国或英国那样全面，我们不禁发问：它们也在经历18到20年一次的周期吗？出现的时机是否相同？未来五到十年，这些问题就会有答案了。

AB  这个问题很难回答。全球资本流动在某种程度上是由其他全球市场的回报所驱动的。如果英国房价上涨，很可能是因为有中国的资金流入。虽然英国房地产整体趋缓，但英磅贬值再加上中国境内资本外流欲望强烈，共同支撑着英国顶级房产市场。核心市场定价过高的现象，最终也会促使更多资金流向非核心市场。

LY  美国房产周期对亚洲的影响甚于对非洲的影响，毕竟亚洲在贸易和汇率方面同美国联系紧密。亚洲和非洲处于不同的经济发展阶段：亚洲市场以中产阶级的快速增长为特征；而非洲仍然处于工业化阶段，国家发展速度相对较慢。

哪些因素显著改变了我们对房地产周期的理解和预测（比如英国脱欧）？

AP  我认为辩论双方都夸大了英国脱欧公投对房地产周期的影响。像英国脱欧或者20 世纪 90 年代的欧洲汇率机制危机，这类事件往往会成为广义经济周期模式的一部分。公投背后的群体焦虑显然是全球金融危机造成的结果，而金融危机也是周期中的一环。

AB  目前英国处于债券收益率和利率都非常低的时期，所以房地产市场充斥着大量现金，但缺乏会产生合理回报的优质投资机会。然而，我们对利率上升的预期频频落空——大多数人都预测利率会上涨，但总一错再错，至少错了八年。事实是，我们不知道会发生什么。比如，你原本认为伦敦现在会出现建设热潮，但现实却是，英国脱欧使开发商信心大挫。

LY  投资和消费才是值得关注的经济因素。如果英国脱欧或特朗普新政使得市场变数增加，则会给投资带来利空影响。消费趋势也是推动经济发展的重要因素，继而给住宅和商业地产市场提供支撑。

投资者是否完全不必担心房地产周期？

AB  可能不需要。房地产周期的重要性被夸大了。市场有不同的发展速度。你得寻找科学证据和理论支持。“猪周期”理论（肉价上涨—生猪供应增加—肉价下跌—生猪供应减少—肉价上涨）或许可用于解释写字楼开发，但难道我们真的认为我们还处于对量化宽松一无所知的时代吗？

AP  18 年房地产周期是一个经受过历史验证的宏观框架。它兼具解释性和预测性，把房地产和信贷市场的事件联系起来；有助于识别市场时机并影响财务决策。你根本无法忽视这个周期，因为最有风险的决策往往出现在市场信心最为高涨的时候，即当前周期的顶点——大约在周期开始14 年后，且即将迎来长达四年的衰退和复苏期。

LY  我认为投资者应该关注商业周期，关注整体经济环境对各自行业的影响。但全球经济和一些主要市场正在经历巨大的结构性变革，所以 21 世纪的经济周期更令人捉摸不透。