2019年上半年全球资本的跨境流动（单位：十亿美元）

来源：第一太平戴维斯研究部、RCA    说明：白色圆圈表示区域市场内部的跨境投资，箭头表示资本流动的方向

2018年是全球房地产市场最活跃的一年，全球投资额达1.8万亿美元。 由于政治和经济不确定性影响市场，2019年第一季度投资额放缓。 但是，第二季度的活动有所增加，半年的交易量仅略低于2018年同期。

尽管投资额略有下降，但价值仍保持稳定。第一太平戴维斯跨境投资部负责人Rasheed Hassan表示：“交易量下降的原因并不是人们不想要投资房地产。只要价格合适，就会出现需求。对创收型资产的追求是市场的主要驱动力，而投资者通常以持有为目标，因此市场可交易资产有限。”

区域市场投资概述

跨境资本流动也有所放缓。在2019年的前六个月中，交易量比2018年同期下降20%。其中，欧洲2019年上半年对外投资录得最大跌幅，与去年同期相比下降26%至438亿美元。同期，欧洲对亚太地区的投资（28亿美元）由于同比基数较小，增幅高达67%，占欧洲所有跨境投资的6%。

实际上，除北美以外，其余所有区域市场对亚太区的投资都有所增加，推动2019年上半年亚太区资本流入同比增加14%。亚太区跨境投资中59%（177亿美元）来自区内相邻国家，主要得益于香港投资者对中国内地、日本和新加坡等市场的投资驱动。

尽管欧洲活动减少，但规模最大的资本跨境流动仍在欧洲境内——2019年上半年欧洲国家相互间的房地产投资合计达342亿美元。

北美至欧洲是最繁忙的资本流动路径。英国是最受投资者欢迎的国家，其次是德国。

中东是唯一一个对外投资增加的区域市场，投资者对全球房地产的关注有所增强。2019年上半年共完成89亿美元的跨境投资，同比增长62%，资本流动的主要目的地市场是北美，首选资产领域为写字楼。

领先投资城市

按城市划分，纽约是房地产投资最为热门的城市，2019年前六个月投资成交额达到330亿美元，其中大部分来自本国，只有15%来自境外。巴黎的总投资额排名第五，跨境投资排名第一，是韩国投资者热捧的城市。

排名第六的是伦敦，其中58%的投资来自海外。尽管英国退欧的不确定性持续笼罩，导致伦敦投资额有所下降，但伦敦的投资吸引力依然得到良好支撑。而随着英镑贬值，伦敦也为投资者，尤其是那些寻求长期持有的投资者提供了更优惠的买入机会。

美国以外数香港的投资额最高，位居全球第四。尽管排名靠前，投资气氛受到中美贸易持续紧张局势以及当地政治动荡的影响，交易额在过去一年中出现萎缩。

出境投资及境内投资最多的城市，2019年上半年 (B=10亿美元)

展望

全球经济不确定性将在中短期内持续。国际货币基金组织（IMF）已下调今年和明年全球经济增长预期。中美贸易的紧张局势以及无协议退欧的可能性使得经济不确定性有所加剧。

另一方面，预计利率将保持低位水平甚至进一步降低，且市场几乎没有抛售压力。对收益率的追求仍在继续，房地产可以提供相对有吸引力的回报，因此需求应可维持强劲。2019年全年投资额难以延续2018年的高位水平，但达到2017年1.7万亿美元的水平并非不可想象。

最佳资产的需求可能最高。Hassan先生指出：“投资者对普通资产不感兴趣。优质资产的竞争非常激烈，预计地段最优的顶级资产将继续吸引投资者竞价。”