外来人口的流入对房地产产生着重大影响，刺激住宅和商业空间需求增加。如果供应无法满足需求，通常价格会面临上行压力。我们对牛津经济研究院的数据进行分析，通过人口流入占人口的百分比来认识未来五年人口净流入最多的城市。

欧洲：瑞士城市面临旺盛需求

尽管欧洲城市的净移民比例整体要低于亚洲甚至北美城市，但一些欧洲小城市预期会迎来相对于当地人口而言较高的人口流入。

其中，苏黎世（上图）和日内瓦的人口流入（相对于本地现有人口的）比例最高，而斯德哥尔摩、慕尼黑和维也纳等技术产业实力雄厚的较小城市，也会出现较高比例的人口净流入。

在欧洲，充满活力、本地经济实力强大的城市长期以来不断吸引国内外人口流入。值得注意的是，北欧和西欧许多城市凭借允许人口相对自由流动的经济政策，吸引着众多东欧、南欧劳动人口前来寻求更好的就业机会。

第一太平戴维斯欧洲研究部董事Eri Mitsostergiou女士表示：“得益于雄厚的经济实力，瑞士和瑞典的城市吸引着高端人才前来寻求高价值工作，同时也吸引技能较低的劳动力来谋求更高薪资。”

但是，薪资并不是唯一的驱动因素。 “这些国家的生活质量评分很高，” Mitsostergiou女士说。 “此外还有相对慷慨的福利体系，包括养老金和医疗保健。”

人口净流入占本地人口比例最高的五个欧洲城市

来源：牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部    说明：仅考察GDP高于500亿美元的城市

亚洲：吸引人才

近年来，亚洲经历了快速的城镇化进程和财富创造，预计这一趋势将继续下去。据预测，孟加拉国首都达卡将在未来五年迎来最高人口净流入，紧随其后的是印度、中国和越南的城市。

在印度各地，农村人口正向城市迁移，寻找收入更高的非农业领域工作。第一太平戴维斯印度研究及咨询顾问部董事总经理Arvind Nandan表示，班加罗尔和海得拉巴对受过良好教育的年轻劳动力特别有吸引力。

Nandan说：“这些城市是在服务经济尤其是信息技术领域的支持下发展起来的。这里聚集了大多数服务企业，因此对于受过高等教育的年轻流动劳动力具有吸引力。年轻人士可以在这里找到提高技能、参与第三产业的机会。”

同时，越南正在经历工业和制造业的繁荣。该国的中产阶级和富裕阶层正不断壮大，人口不断向城市迁移，尤其是胡志明市。

第一太平戴维斯越南公司副总裁Troy Griffiths先生指出：“越南正处于繁荣时期，财富在增长，人口正向城区迁移。很多越南家庭已经可以支付家庭消费和服务费用，这给越南各类房地产带来利好。”

人口净流入占本地人口比例最高的五个亚洲城市

来源：牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部    说明：仅考察GDP高于500亿美元的城市

北美：生活品质

位于加拿大艾伯塔省的小城卡尔加里和埃德蒙顿预计将在未来五年内出现最高比例的人口流入。在整个北美地区，人口大量向小城流动的趋势正在形成。

部分较小城市会迎来相对较高的人口流入，但预计其他小城市的人口流入将很少，某些情况下还会出现人口流出的情况。

未来五年，预计人口净流出最多的城市包括克利夫兰、底特律等就业前景疲软的地区。人口流向拥有更好就业机会的地区，这并不让人意外。而像纽约、洛杉矶这样的文化和商业中心城市也将经历人口净流出，确实更令人惊讶。

第一太平戴维斯美国研究部负责人Sarah Dreyer女士表示：“奥斯汀、夏洛特和坦帕等城市凭借较高的可负担指数和生活品质吸引着众多年轻人才，正成为知名的千禧一代聚集地。”

很多企业来此寻找出色人才，继而推动当地的办公空间需求。Dreyer女士指出：“当下劳动力市场较为紧张，公司也开始关注人口迁移趋势，以继续吸引有才华的劳动群体。与旧金山湾区、纽约这样的传统支柱相比，这些小城市的办公空间成本要低得多。”

很大程度上，正是科技公司推动着这些城市的写字楼吸纳成交。据Dreyer透露，仅今年一年谷歌就在奥斯汀扩租了100万平方英尺的办公空间。

人口净流入占本地人口比例最高的五个北美城市

来源：牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部    说明：仅考察GDP高于500亿美元的城市

人口净流入最多及最少的十个美国城市

来源：牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究部    说明：仅考察GDP高于500亿美元的城市

展望

未来五年中，世界各地城市人口的迁移还将继续。拥有良好工作机会（尤其是在科技行业）的小城市及其充满活力的生活方式，将越来越多地吸引流动性强且受过良好教育的千禧一代。但在很多时候，城市无法跟上房地产和基础设施需求的增长。

在欧洲，许多城市已经如预期般迎来大量的人口流入，随之而来的是强劲的住宅租金增长以及写字楼空置率的下降。Mitsostergiou数据显示，2019年第一季度，慕尼黑和斯德哥尔摩的写字楼空置率分别低至2.20%和2.94%。

班加罗尔在满足当前需求方面的表现相对出色，但由于基础设施需要进行重大升级，供求关系暂显平衡但难以维持稳定。Arvind Nandan指出，班加罗尔的房价增速不及其他印度城市，因为它在存量扩增方面做得更好。但在许多印度城市，人口的快速增长给基础设施带来了巨大压力，其中一个重大问题是道路和公共交通拥堵。

城市发展取得成功的关键将在于其容纳新增流入人口的能力，包括提供合适的居住空间和办公空间，并确保有足够的基础设施。

说明：分析仅基于GDP超过500亿美元的城市。来到某地区的人数与离开该地区的人数之差为人口流入量