住房负担能力已成为全球金融危机后的一个全球性话题，部分原因在于按揭贷款额度因监管收紧而大幅缩减。而其中最受影响的就是往往贷款需求最高、还贷压力最大的年轻群体。

在澳大利亚，25-34岁人群拥有住房的比例为45%（1986年的比例为58%）。在美国，35岁以下有房者的比例从1995年的39%下降至31%。英国35岁以下人群的住房拥有率仅为5%，每月应付房租相
当于按揭贷款月还款额的4.5倍。

这种代际效应超越全球金融危机，反映的是一种财富集中现象：房屋权益在房屋所有权、贷款和房价涨价等因素的共同作用下集中到了老一代人手中。

与此同时，年轻的“无权益者”面临着越来越高的购房门槛，因为房价在不断上涨、首付门槛也越来越高。Y 一代（亦称“租房一代”）不得不推迟结婚生子等人生大事。尽管全球金融危机后利率普遍
低位，但想要买房，必要条件之一是具有双重收入。

中国则是另一番景象。汇丰银行近期一项研究发现，中国千禧一代的住房拥有率已达到 70%。但细究其中原由，就可以证实这种现象其实也和财富集中在老一辈手中有关系。中国的独生子女政策和惊人的储蓄率使“三代接力”购房成为可能。除了自己的积蓄，年轻人还得到父母、祖父母和外祖父母的资助。如此，便出现了财富从老一辈向年轻一代转移的异常现象。

在世界其他地方，Y 一代可以选择租房。目前英语国家约有三分之一的人口在租房，而购房自住历史较短的国家，租房比例往往较高（例如德国将近 50%）。

不过，在此前以租房为主的国家，购房自住率也呈上升趋势。可以预计，这些国家也将出现房产权益逐渐向老年群体集中的现象。

如何应对那些没有长辈资助就买不起房的租房一代，是发达国家面临的政策挑战。没有哪个政府会希望 Y 一代租房到老，需要政府掏钱提供住房支持和租金补贴。因此，问题的关键就在于现在如何保障租房供应，同时从更长远考虑，培养新一代的有房一族。

对于发达经济体来说，这个问题尤为紧迫，但中国等新兴国家也未必能够独善其身。我们预计，许多西方国家首次购房者经济实力及收入水平有限的现象，将能够抑制房价上涨，导致房价增长放缓。