Les bureaux du monde entier se transforment. Prenons l’exemple de Singapore’s 18 Cross. Construit à l’origine au début des années 2000, l’immeuble a été modernisé pour répondre aux normes de bureaux de catégorie A dans le cadre d’un projet de réhabilitation mixte qui maximise la lumière naturelle et comprend un « mur végétal » de 20 mètres.

La durabilité était au cœur du projet, qui intègre des éléments tels que l’énergie solaire, la récupération des eaux de pluie, ainsi que des installations de recharge pour véhicules électriques et des parkings pour vélos.

C’est un projet qui reflète deux grandes tendances qui préoccupent les propriétaires d’immeubles commerciaux anciens. Premièrement, les objectifs de décarbonation des gouvernements nationaux ont poussé les villes du monde entier à renforcer progressivement les exigences de durabilité pour les bureaux. Deuxièmement, les occupants, confrontés à leurs propres engagements de neutralité carbone, exigent de plus en plus des bureaux à haute performance environnementale et sont souvent prêts à payer une prime pour en bénéficier.

Par conséquent, les propriétaires d’immeubles peu performants sont confrontés à une nécessité de décarboner, à la fois pour garantir la conformité réglementaire et pour préserver l’attractivité de leurs actifs auprès des locataires. La question est de savoir comment : doivent-ils optimiser leurs bureaux existants, entreprendre une rénovation ou opter pour un redéveloppement durable ?

Un cadre réglementaire de décarbonation de plus en plus strict

L’ampleur du problème est considérable. Selon le World Economic Forum, on estime qu’environ 80 % des bâtiments des villes qui seront encore utilisés en 2050 dans la plupart des marchés matures sont déjà construits, dont beaucoup avant l’introduction des normes modernes d’efficacité énergétique. Comme l’explique Joanna Conceicao, directrice de Savills Earth : « Les propriétaires d’immeubles sont confrontés à un défi colossal de mise à niveau pour aligner ce parc immobilier sur les exigences réglementaires et les attentes du marché déjà en place, et qui se renforcent avec le temps. »

Dans de nombreux grands marchés, la majorité du parc de bureaux nécessite des investissements pour répondre aux normes de performance environnementale, en cours de durcissement ou proposées, d’ici 2030. Par exemple, le décret tertiaire à Paris impose à une part importante des immeubles de bureaux de réduire leur consommation d’énergie de 40 % d’ici 2030. Ailleurs, à Londres, les normes minimales d’efficacité énergétique proposées exigent au moins une note « B » au certificat de performance énergétique d’ici 2030, alors que 61 % des immeubles de bureaux se situent actuellement en dessous de ce seuil.

Les bureaux nécessitent des investissements pour répondre à des normes environnementales plus strictes

Source : Savills Research. Remarque : ce chiffre reflète le pourcentage du parc total de bureaux nécessitant une intervention pour se conformer au durcissement des normes réglementaires d’ici 2030.

Dans l’Union européenne, la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) exigera la rénovation de plus d’un quart des bâtiments commerciaux les moins performants d’ici 2033. À New York, la Local Law 97 plafonne les émissions annuelles des bâtiments et impose des amendes en cas de dépassement, avec 64 % des bâtiments actuellement susceptibles de ne pas être conformes en 2030.

Ailleurs, Sydney connaît une évolution majeure vers l’électrification de son parc de bureaux. Les nouveaux grands immeubles commerciaux devront être entièrement électriques d’ici 2027, mais on observe également une tendance à intégrer l’électrification du chauffage dans les bâtiments existants de catégorie A, dans le cadre de programmes de rénovation plus larges.

Les options : optimisation, rénovation ou redéveloppement

Quelles sont les options stratégiques à la disposition des propriétaires d’immeubles commerciaux dont les actifs sont peu performants ? En pratique, il existe quatre trajectoires de décarbonation :

• L’optimisation des bâtiments consiste en des améliorations simples et peu coûteuses, comme la mise à niveau des systèmes de gestion technique du bâtiment ou l’installation de capteurs d’éclairage. Elles entraînent peu de perturbations pour les locataires, mais apportent rarement une amélioration significative des performances.
• Les rénovations légères permettent des gains modérés en performance énergétique sans modifications majeures de la structure du bâtiment ou de ses systèmes principaux. Les bureaux restent occupés, mais les locataires subissent certaines perturbations.
• Les rénovations lourdes correspondent à des améliorations majeures de l’enveloppe du bâtiment et de ses systèmes centraux, pouvant inclure la reconfiguration des espaces, l’électrification du chauffage et la modernisation des infrastructures de ventilation et de climatisation. Elles nécessitent des investissements importants et impliquent souvent le départ temporaire des locataires, mais peuvent réduire l’empreinte carbone de 40 à 70 %.
• Le redéveloppement consiste à démolir les bureaux existants pour les remplacer. Cette option peut offrir la plus forte réduction des émissions opérationnelles (liées à l’énergie consommée pour faire fonctionner le bâtiment), mais elle présente les coûts les plus élevés, les risques de réalisation les plus importants et une empreinte carbone incorporée élevée (liée aux matériaux et à la construction).

Les propriétaires doivent prendre en compte un large éventail de facteurs pour déterminer la meilleure stratégie, notamment les bénéfices en matière de durabilité, l’environnement réglementaire et de marché local, les coûts et les rendements financiers, ainsi que la facilité d’adaptation du bâtiment existant.

Évaluer l’impact carbone

Déterminer l’impact carbone potentiel d’une rénovation ou d’un redéveloppement de bureaux est complexe, car cela nécessite de prendre en compte à la fois le carbone incorporé et le carbone opérationnel sur l’ensemble du cycle de vie (appelé « émissions sur le cycle de vie complet ») — depuis la fabrication des matériaux et la construction, jusqu’à l’occupation, puis la démolition et au-delà.

Les bureaux sont devenus plus efficaces sur le plan opérationnel ces dernières années, une tendance qui va s’accélérer à mesure que les réseaux énergétiques se décarbonent. En conséquence, le carbone incorporé représente une part croissante des émissions des bâtiments. D’ici 2050, il devrait représenter 49 % des émissions sur l’ensemble du cycle de vie pour les nouvelles constructions, contre 25 % en 2021.

Émissions de carbone projetées liées aux nouvelles constructions mondiales à l’horizon 2050

Source : Savills Research, d’après le Programme des Nations unies pour l’environnement

C’est une tendance qui favorise la rénovation des bureaux, mais des contraintes structurelles ou de viabilité font que ce n’est pas toujours la meilleure option. Des bâtiments neufs conçus de manière réfléchie peuvent offrir des niveaux de carbone opérationnel plus faibles que des actifs rénovés, tout en apportant des bénéfices aux locataires et à la communauté. Les progrès dans l’utilisation de matériaux alternatifs à faible empreinte carbone dans les nouveaux projets peuvent également atténuer l’impact carbone.

Le développement d’approches circulaires dans la construction permet aussi de réduire l’empreinte carbone des nouveaux projets. Une étude conjointe du World Economic Forum et de McKinsey a montré qu’une approche circulaire privilégiant la réutilisation des matériaux pourrait réduire l’impact carbone des nouvelles constructions de près de 75 % d’ici 2050. « À l’heure actuelle, la rénovation est presque toujours préférable au redéveloppement du point de vue de la durabilité, car elle génère moins d’émissions de carbone », explique Nuno Fideles, responsable du développement durable chez Savills Portugal.

« Mais à mesure que l’économie circulaire se développe, une part croissante des matériaux des nouveaux bâtiments sera réemployée, contribuant ainsi à réduire l’écart d’émissions liées aux matériaux. »

Cependant, la capacité à mettre en œuvre ces pratiques dépend de l’existence d’écosystèmes locaux d’entreprises capables de récupérer et d’échanger des matériaux réemployés, ainsi que de réglementations ou politiques locales favorisant l’économie circulaire. L’indice de maturité du réemploi des matériaux de Savills analyse ces variations entre différentes villes du monde, Londres et Amsterdam étant en tête.

Indice de maturité du réemploi des matériaux (Savills)

Source : Savills Research

Que permet réellement une rénovation ?

Les projets de rénovation peuvent se heurter à des limites techniques. Les occupants de bureaux accordent de plus en plus d’importance au bien-être, avec comme critères essentiels une bonne lumière naturelle, des températures stables et une qualité de l’air élevée. Or, les structures des bâtiments anciens — avec des hauteurs sous plafond plus faibles et des configurations rigides — ne permettent pas toujours de répondre à ces exigences. Dans certains cas, il est également impossible d’améliorer suffisamment la performance thermique ou l’empreinte carbone globale.

À l’inverse, les immeubles neufs peuvent être conçus selon une approche dite « long-life, loose-fit », c’est-à-dire flexible et adaptable aux besoins changeants des utilisateurs tout au long de leur cycle de vie. Un bâtiment neuf bien conçu et évolutif offre aussi généralement une meilleure résilience face aux effets du changement climatique.

Le modèle économique des investissements dans les bureaux

Lorsqu’ils envisagent d’investir dans leur parc existant, les propriétaires doivent arbitrer entre plusieurs facteurs : les dépenses d’investissement, le risque de vacance, les risques liés aux autorisations d’urbanisme, les rendements à la sortie et le potentiel d’augmentation des loyers. Leur accès au capital et leur appétence au risque jouent également un rôle clé.

Certains bailleurs choisissent d’abord d’optimiser leurs bâtiments ou d’effectuer une rénovation légère afin de répondre aux exigences réglementaires et aux attentes des occupants à court terme, avant d’envisager des solutions plus coûteuses ultérieurement.

• Optimisation : généralement inférieure à 2 % de la valeur du bâtiment
• Rénovation légère : environ 3 à 6 %

Ces options présentent des risques relativement faibles : les locataires restent en place, les pertes de loyers sont limitées voire nulles, et les risques administratifs sont réduits. En revanche, elles offrent peu de perspectives d’augmentation significative des loyers.

Les interventions plus lourdes impliquent davantage de coûts et de risques, mais aussi des gains potentiels plus élevés :

• Rénovation lourde : environ 8 à 12 % de la valeur du bâtiment
• Redéveloppement : coûts et risques encore supérieurs

Ces stratégies impliquent souvent des périodes de vacance ainsi que des risques importants liés à la planification et à la construction. Toutefois, dans certains marchés où les bureaux de qualité sont rares, des rénovations ambitieuses peuvent générer des hausses de loyers significatives. Par exemple, des projets réussis ont surpassé la croissance moyenne des loyers de 57 % à Madrid et de 67 % à New York sur une période moyenne de quatre ans.

Comme le résume Michael Glatt, président du Project Management pour l’Amérique du Nord chez Savills : « Le choix entre rénovation et redéveloppement est rarement binaire. Le redéveloppement peut créer une valeur transformationnelle et offrir des espaces très performants et adaptés à l’avenir, mais il implique une exposition au capital, une complexité administrative et des risques de réalisation plus élevés. La rénovation, quant à elle, permet de préserver le carbone incorporé et de maximiser l’utilisation des actifs existants, mais nécessite souvent de composer avec des infrastructures héritées et des contraintes structurelles. »

Il est temps de concrétiser la décarbonation

Choisir la meilleure manière de décarboner un immeuble de bureaux implique de naviguer entre de nombreux arbitrages complexes. Si la rénovation doit rester la priorité pour les bâtiments existants, elle ne constitue pas toujours la solution la plus adaptée.

Ces différentes options ne sont d’ailleurs pas exclusives. Pour de nombreux actifs, la stratégie la plus efficace repose sur une approche progressive : combiner des mesures d’optimisation à court terme avec des interventions de rénovation plus substantielles dans le temps, en cohérence avec les échéances des baux, les cycles d’investissement et le repositionnement de l’actif. Cela peut signifier améliorer les performances aujourd’hui, réaliser une rénovation légère à moyen terme, puis envisager une rénovation lourde ou une reconstruction lorsque les conditions s’y prêtent.

Comme le souligne Michael Glatt : « Les stratégies les plus performantes ne privilégient pas systématiquement une approche plutôt qu’une autre — elles évaluent rigoureusement à la fois les facteurs financiers et non financiers, notamment la durabilité, la performance opérationnelle, le profil de risque et la flexibilité à long terme. De plus en plus, nos clients recherchent des solutions hybrides qui conservent et réutilisent les éléments de valeur, tout en procédant à un redéveloppement ciblé lorsque cela permet de réels gains de performance. »

Lorsque le redéveloppement est retenu, l’objectif doit être de minimiser les émissions sur l’ensemble du cycle de vie et de maximiser l’impact à long terme — sur les plans environnemental, social et économique. Cela implique d’intégrer des principes d’économie circulaire, de la démolition à la construction, de privilégier des matériaux bas carbone et de concevoir des bâtiments flexibles, adaptables et résilients face au changement climatique. Bien mené, un projet de redéveloppement peut également renforcer les liens avec les communautés locales, notamment grâce à des rez-de-chaussée actifs et attractifs.

L’approche optimale varie selon chaque actif, mais les acteurs qui alignent leur stratégie de décarbonation avec le potentiel du bâtiment et la demande du marché seront les mieux positionnés pour créer de la valeur durable.