En septembre 2024, BlackStone et le Régime de pensions du Canada ont annoncé un accord de 14, 6 milliards d’euros pour l’acquisition de l’opérateur de centres de données australien AirTrunk, établissant ainsi un nouveau record pour le secteur. À mesure que les centres de données gagnent en importance, ils sont apparus comme une classe d’actifs alternative convaincante qui bénéficie d’une croissance non cyclique. En brouillant la frontière entre l’immobilier et l’infrastructure, l’expansion de l’intelligence artificielle (IA) a donné un coup de fouet au secteur.
L’essor des centres de données à grande échelle
La multiplication des centres de données a été favorisée par des facteurs tels que la numérisation, l’adoption généralisée du cloud, l’internet des objets et les réglementations imposant le stockage local des données.
Mais l’essor de l’IA générative a, également, porté la croissance à un nouveau niveau, entraînant la création de nouvelles installations massives connues sous le nom de centres de données hyperscale (à grande échelle). Abritant plus de 5 000 serveurs et s’étendant souvent sur des millions de mètres carrés, ces centres gèrent d’énormes charges de travail, de l’informatique en nuage à la diffusion de médias en continu.
Selon Synergy Research (Institut de recherche et d’analyse américain), la capacité mondiale des centres de données hyperscale doublera au cours des quatre prochaines années, avec le lancement de 120 à 130 nouvelles installations par an. Ils viendront s’ajouter aux quelque 1 000 déjà en activité.
Prévisions de la taille du marché de l’IA
Source: Savills Research avec l’aide de Statista
L’énigme de l’énergie
Cette expansion a un coût : les centres de données sont notoirement gourmands en énergie. Selon l’Agence internationale de l’énergie, la consommation mondiale d’électricité des centres de données en 2022 était estimée à environ 1 % à 1,3 % de la demande finale mondiale d’électricité. Dans certains pays, ce chiffre est bien plus élevé : les centres de données irlandais ont consommé 18 % de toute l’électricité produite par le pays en 2022.
L’essor de l’IA ne fait qu’augmenter la demande d’électricité. À titre d’exemple, une seule requête ChatGPT consomme six à dix fois plus d’énergie qu’une recherche traditionnelle sur Google, par exemple. Aux États-Unis, Goldman Sachs prévoit que les centres de données représenteront 8 % de la demande nationale d’électricité d’ici 2030, contre environ 3 % aujourd’hui.
L’accès à l’électricité et les limites de la capacité du réseau constituent donc la principale contrainte pour le développement de nouveaux centres de données. Selon Rick Drescher, Corporate Managing Director and Lead chez Savills Critical Facilities aux États-Unis, « les règles de sélection des sites des centres de données ont été bouleversées ; tout dépend désormais de l’endroit où l’on peut accéder à une alimentation électrique suffisante ». Aux États-Unis, les plus grands marchés sont la Virginie du Nord, Chicago et Dallas, mais nous observons désormais une croissance significative dans des endroits tels que San Antonio-Austin, et ce parce que les restrictions en matière d’électricité y sont moins importantes.
De nouvelles opportunités
Les contraintes énergétiques limitent déjà la croissance sur des marchés majeurs comme Londres, Francfort, Amsterdam, Dublin, la Virginie du Nord, Séoul, Singapour et Tokyo. Ces centres de données se trouvent dans des zones très peuplées et doivent faire face à des demandes concurrentes importantes sur le réseau. En réponse, des restrictions ou même des moratoires sur le développement de nouveaux centres de données sont entrés en vigueur.
Par conséquent, les investisseurs se tournent vers des marchés aux conditions plus accommodantes, d’autant plus que les services de cloud computing ont rendu le secteur plus agnostique en termes de localisation. L’Asie du Sud-Est, en particulier la Malaisie, est l’un des marchés à la croissance la plus rapide, stimulée par la demande de Singapour (la ville voisine de Johor Bahru est devenue une plaque tournante importante) et du reste de la région.
L’Indonésie a des plans de croissance ambitieux, soutenus par une forte pénétration de l’Internet et le soutien du gouvernement au secteur. Le marché vietnamien des centres de données est également en pleine croissance et, pour consolider sa position, il a récemment autorisé la propriété étrangère à 100 % des projets de centres de données. L’Inde offre également un potentiel important grâce à une vaste population connectée au numérique.
Jack Harkness, Director of Regional Industrial & Logistics Services chez Savills Singapore, déclare : « De nombreux facteurs déterminent le choix d’un site, mais les contraintes croissantes en matière de d’électricité sur les marchés matures signifient que les nouveaux arrivants envisagent désormais des sites dans des endroits moins saturés où il y a moins de barrières à l’entrée, ce qui améliore la rapidité de la mise sur le marché. Nous nous attendons à une croissance significative dans toute l’Asie du Sud-Est, en particulier dans les zones émergentes en dehors des centres traditionnels, où il est moins difficile d’acquérir de grandes parcelles de terrain idéales pour développer des installations de nouvelle génération prêtes pour l’IA. »
Vers une croissance durable
En matière de durabilité des centres de données, l’Europe prend une fois de plus les devants. La directive européenne sur l’efficacité énergétique imposera un rapport obligatoire sur la consommation d’énergie des centres de données de plus de 500 kW. L’UE jette également les bases d’un nouveau système d’évaluation de la consommation d’énergie des centres de données.
Les opérateurs de centres de données sont également à l’origine du changement. La participation des géants de la technologie, avec leurs propres critères ESG, stimule la capacité d’énergie durable par le biais de contrats d’achat d’électricité. Certains sont allés plus loin. Microsoft a récemment conclu un accord pour prendre toute l’énergie d’un réacteur nucléaire situé à Three Mile Island, en Pennsylvanie, pendant 20 ans, afin d’alimenter l’infrastructure de son centre de données dans la région. Google prévoit de mettre en service de nouveaux petits réacteurs nucléaires pour répondre à ses propres besoins en énergie.
L’autosuffisance énergétique, telle que la production d’énergie renouvelable sur site, est une autre tendance croissante, en particulier dans les régions où l’énergie verte est rare ou le réseau électrique limité. Certains opérateurs envisagent de construire des infrastructures d’énergie renouvelable sur site, telles que des fermes de panneaux solaires, bien que cela ne soit réalisable que pour les centres de données de grande envergure en raison des niveaux de dépenses d’investissement requis.
Savills Global Energy Benchmark
Les contraintes énergétiques limitant de plus en plus les nouveaux développements, nous avons comparé 68 sites afin d’évaluer l’impact de la disponibilité de l’énergie sur les différents marchés mondiaux. Le benchmark sert de guide macroéconomique et ne détermine pas l’attractivité exclusive d’un site.
Les villes où les restrictions imposées par les gouvernements en matière d’énergie sont moins nombreuses, où la production d’énergie par habitant est élevée et où les énergies renouvelables sont abondantes sont les mieux classées, les villes nordiques obtenant des résultats particulièrement bons.
Toutefois, l’ampleur de la demande mondiale et le besoin permanent de proximité avec le marché signifient que nous continuerons à observer une croissance dans nombre de parties du monde, même dans les endroits où l’énergie est limitée.
Classement mondial des références en matière d’énergie
Source: Recherche Savills
