Dans un monde de plus en plus mobile, les personnes fortunées réévaluent fréquemment leurs portefeuilles immobiliers à l’échelle mondiale. C’est ainsi qu’est apparu le « super-locataire » : les plus fortunés choisissent de louer des biens immobiliers de premier ordre dans des villes internationales plutôt que de les acheter.

Pour ces personnes, la commodité et la flexibilité peuvent l’emporter sur les considérations de coût. Beaucoup préfèrent louer car cela leur permet de se déplacer d’une ville à l’autre sans trop de problèmes. D’autres, en revanche, considèrent la propriété comme un moyen de protéger et d’accroître leur patrimoine à long terme.

Alors que les banques centrales devraient continuer à assouplir leurs taux directeurs dans les mois à venir, Savills Research a examiné l’impact de ces changements sur le coût relatif de l’achat par rapport à celui de la location dans 30 villes du monde.

Méthodologie

L’équipe Recherche Savills a analysé les coûts mensuels d’achat et de location d’un bien immobilier résidentiel prime dans chacune des 30 villes suivies dans le Savills World Cities Prime Residential Index. L’analyse s’est basée sur l’hypothèse d’acheteurs étrangers non-résidents utilisant les conventions hypothécaires locales pour la durée des prêts et les ratios prêt/valeur. Elle n’a pas pris en compte les coûts supplémentaires liés à l’achat ou à la détention d’un bien immobilier, notamment les droits de timbre, les frais juridiques, les taxes foncières locales ou les services publics.

Nous avons envisagé quatre scénarios : une augmentation de 50 points de base (pb) des taux d’intérêt ; des baisses de 50 et 100 pb ; et aucun changement de taux pour affecter les changements dans les coûts hypothécaires mensuels. Les modifications des coûts hypothécaires mensuels ont ensuite été comparées aux coûts de location mensuels, les cellules rouges indiquant que la location est moins chère et les cellules vertes indiquant que l’achat est moins cher.

Les taux d’intérêt restent l’élément le plus déterminant dans la décision de nombreux particuliers de louer ou d’acheter un bien immobilier dans différentes villes du monde. Avec l’assouplissement de la politique des principales banques centrales mondiales, les taux d’intérêt devraient baisser d’environ 100 à 150 points de base au cours des 12 prochains mois en Europe et en Amérique du Nord, et des baisses plus modestes sont attendues sur les marchés d’Asie-Pacifique tels que l’Australie, la Chine et la Corée du Sud.

Cette évolution se répercutant sur les taux hypothécaires en vigueur, l’achat d’une propriété de premier ordre pourrait redevenir une option plus rentable sur certains marchés. Les banquiers centraux se réuniront à nouveau au cours des prochaines semaines pour discuter des modifications des taux d’intérêt, et les acheteurs attendent tout signe de baisse des taux, ce qui rendra l’achat d’un bien immobilier de premier choix plus attrayant.

Financement de l’immobilier résidentiel prime

Les taux d’intérêt, les ratios prêt/valeur et les prix varient considérablement d’un pays à l’autre. Cependant, quelques tendances constantes se dégagent. Les acheteurs de biens immobiliers de premier ordre – en particulier les non-résidents – peuvent généralement emprunter une proportion plus faible de la valeur du bien, car les banques de détail ont tendance à être prudentes lorsqu’il s’agit de prêter des montants particulièrement élevés.

Pour les acheteurs fortunés, les banques privées offrent une alternative de financement, bien qu’elles exigent souvent des actifs supplémentaires sous gestion comme garantie, en plus du dépôt. Comme ces exigences peuvent varier en fonction de la juridiction et du prêteur, il est essentiel que les acheteurs potentiels consultent des professionnels du crédit hypothécaire.

Perspectives régionales

Amérique du Nord : Les marchés affichent une répartition plus équilibrée des avantages entre l’achat et la location de maisons de luxe, malgré la prédominance des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. À New York et à Los Angeles, les prix d’achat élevés et les considérations fiscales peuvent rendre la location plus attrayante, même si l’achat est techniquement moins cher sur une base mensuelle. Miami, en revanche, a vu affluer de riches migrants internes désireux d’établir leur résidence fiscale, et nombre d’entre eux ont acheté des maisons, en dépit d’un marché plus favorable à la location. Il est intéressant de noter que, quelle que soit l’action de la Réserve fédérale dans les mois à venir, les dynamiques d’achat et de location dans chacune des villes analysées ne devraient pas changer.

Asie-Pacifique : La location est généralement plus rentable pour les biens immobiliers de premier ordre, même si de nombreuses personnes préfèrent encore acheter, car c’est un moyen sûr de conserver et de faire fructifier leur patrimoine. Dans l’ensemble de la région Asie-Pacifique, quelle que soit l’évolution des taux d’intérêt, la location reste plus rentable que l’achat d’un bien immobilier Prime.

Europe : Les grands centres financiers, tels que Londres, Paris et Genève, accordent un grand prestige à la propriété, mais la location reste une option attrayante en raison du coût élevé des biens immobiliers Prime. Des villes comme Amsterdam, Berlin, Rome, Milan et Athènes offrent cependant un paysage plus favorable à l’achat. Ces marchés ont connu une forte croissance du capital et bénéficient des récentes baisses de taux d’intérêt.

Acheter ou ne pas acheter, telle est la question

Coût mensuel de l’achat d’une propriété résidentielle de premier ordre, comparé au coût mensuel d’une location.

Source: Recherche Savills

Note: Hypothèse de conditions hypothécaires et de ratios prêt/valeur standard pour les acheteurs non-résidents. Les cellules colorées en vert représentent les coûts mensuels les moins élevés pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel Prime, tandis que les cellules colorées en rose représentent les coûts mensuels les moins élevés pour la location d’un bien immobilier résidentiel Prime dans chaque ville pour chacun des scénarios de taux d’intérêt.