Remises sur pied après les épreuves de la pandémie, les villes du monde entier ont dû faire face à de nouveaux défis ces derniers temps, notamment un environnement économique difficile et une réduction des investissements immobiliers. Mais il y a aussi des points positifs : les voyages et les migrations mondiales se sont pleinement rétablis, et les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) poursuivent leur ascension.
New York conserve la première place dans l’indice Savills Resilient Cities et est l’une des sept villes américaines à figurer dans le top 20. Toutefois, la prédominance des États-Unis dans l’ensemble est en recul par rapport à 2021, année où ils occupaient 12 des premières places. Depuis, de nombreux marchés immobiliers américains ont connu des conditions plus difficiles.

Ailleurs, certaines villes asiatiques et européennes ont gagné du terrain, notamment Tokyo, qui a gagné trois places pour se hisser à la deuxième place, et Paris, qui a gagné quatre places pour se hisser à la septième. Séoul a gagné deux places pour se hisser au quatrième rang, tandis que Singapour en a gagné six pour se hisser au sixième rang.
Les villes plus petites – celles qui comptent moins de deux millions d’habitants comme Helsinki, Wellington, Oslo et Édimbourg – ont obtenu de bons résultats, gagnant en moyenne six places. Ces villes sont toutes des centres agréables à vivre, dotées d’objectifs climatiques ambitieux et d’une attitude ouverte à l’égard d’une grande diversité de résidents et de travailleurs.

Dans l’ensemble, il existe toujours une forte corrélation entre les fondamentaux économiques et la résilience. De leur côté, les investisseurs immobiliers continuent de se concentrer sur les grandes villes, notamment celles qui disposent d’une base économique large et profonde.
Les grandes villes, en particulier celles qui figurent parmi les cinq premières, retrouvent leur attrait en tant qu’endroits où l’on peut nouer des relations, que ce soit par le biais de rencontres personnelles, d’une collaboration de travail, d’une pollinisation croisée des industries ou d’une abondance de divertissements.

Les villes devraient connaître une inflexion en 2024, à mesure que les environnements de financement s’améliorent et que les volumes d’investissement immobilier commencent à se redresser. Cependant, avec l’impact du changement climatique et d’autres facteurs ESG, la croissance économique au détriment de tout le reste est de plus en plus remise en question.

Tokyo

2021 : 5e | 2023 : 2e

Ville construite pour résister aux tremblements de terre et autres catastrophes naturelles, Tokyo en sait long sur la résilience physique. Cependant, sa performance dans l’indice de cette année doit aussi beaucoup à sa force économique.

La ville est sortie d’une longue période de déflation pour atteindre un niveau record d’inflation et de croissance des salaires. L’affaiblissement du yen a également ouvert la porte à l’intérêt international, stimulant le tourisme et attirant l’attention des investisseurs mondiaux.

La résilience de Tokyo s’explique en grande partie par son envergure. Sa population métropolitaine de 36 millions d’habitants éclipse des villes comme Séoul, Shanghai et New York. Elle abrite également le troisième marché immobilier le plus important au monde.

Bien que les investissements immobiliers de 2023 aient diminué de 25 % par rapport aux niveaux de 2021, cette baisse a été moins prononcée que la chute de 54 % de l’investissement mondial total – un facteur qui a contribué à propulser la ville de la 16e à la quatrième place pour les volumes d’investissement. Le Japon ayant mis du temps à rouvrir ses portes après la pandémie, il bénéficie aujourd’hui d’une demande refoulée.

Tetsuya Kaneko, directeur général et responsable de la recherche et du conseil chez Savills Japan, explique que l’absence de volatilité à Tokyo, qui soutient la ville en période de ralentissement des marchés, est également un facteur de résilience. « Dans un monde de plus en plus incertain, la nation qui jouit d’une certaine stabilité brille de tous ses feux. La position du Japon ne change pas beaucoup, mais elle devient plus attrayante lorsque d’autres pays connaissent des ralentissements ».

Le Japon est peut-être à la traîne dans la course mondiale à la technologie, mais il excelle dans les technologies grand public, la fabrication de précision, les semi-conducteurs et l’automatisation, et dispose d’une solide base de compétences. Il est donc en position de force à l’heure où le monde réaligne ses chaînes d’approvisionnement et où les entreprises recherchent des gains de productivité.

Paris

2021 : 11e | 2023 : 7e

Le monde entier aura les yeux rivés sur la capitale française cet été, lorsqu’elle accueillera les Jeux olympiques de 2024. Le développement des infrastructures va de pair avec les événements sportifs mondiaux, et l’ouverture d’une extension de six stations de la ligne 11 du métro est prévue pour 2024. Quatre lignes entièrement nouvelles, ainsi qu’une extension de la ligne 14, sont également prévues. Baptisées Grand Paris Express, ces nouvelles lignes, qui permettront de se déplacer dans l’agglomération parisienne sans entrer dans le centre-ville, devraient être achevées d’ici à 2030.

Paris est l’un des plus grands marchés immobiliers d’Europe. Les loyers des bureaux de premier ordre ont augmenté de 4,7 %, tandis que le taux d’inoccupation dans le quartier central des affaires n’est que de 1,9 %. « L’attractivité de Paris n’a jamais été aussi forte – et la différence de loyers entre le centre de Paris et le reste de la ville environnante n’a jamais été aussi importante », déclare Lydia Brissy, directrice de la recherche européenne chez Savills.

Après les Jeux olympiques, de nombreux sites de la périphérie de Paris seront réaffectés en propriétés résidentielles, ce qui contribuera, quoique très modestement, à réduire l’offre insuffisante de logements.

Pour l’instant, la ville s’attend à une bonne relance de l’hôtellerie et de la restauration dans le courant de l’année. Dans le même temps, l’occupation des bureaux pourrait diminuer temporairement – la mairie de Paris recommande aux Parisiens de travailler à domicile lorsque le monde arrivera à leur porte cet été.

New York

2021 : 1er | 2023 : 1er

New York arrive une fois de plus en tête du classement, prouvant que la résilience, au-delà de la taille, consiste à disposer d’une main-d’œuvre talentueuse pour aider la ville à s’adapter à un paysage commercial en constante évolution.

« La diversité des idées crée un fonds commun de placement pour l’esprit », déclare David Goldstein, président de Tri-State, Savills. « Nous avons des travailleurs capables d’apporter des idées différentes et de se mettre continuellement au défi d’innover, car la concurrence est tellement forte à New York, quel que soit le secteur dans lequel vous travaillez.

M. Goldstein est convaincu que la ville surmontera les difficultés liées à la réduction de l’assiette de l’impôt foncier, tout en faisant face à l’impact de l’évolution des modes de travail.

Le solide système de transport de New York, qui permet aux travailleurs du savoir de se déplacer relativement facilement dans toute la ville, ainsi que son vaste réseau d’organisations à but non lucratif, d’hôpitaux et d’universités, la placent en bonne position pour affronter la plupart des tempêtes. « Lorsque vous associez ces secteurs, je pense que vous créez une plate-forme assez solide pour une croissance soutenue à travers différents cycles économiques », explique M. Goldstein.

Il s’agit certainement d’une base solide pour attirer les deuxièmes plus hauts niveaux de capital-risque au monde. Avec 35 milliards de dollars investis dans l’immobilier en 2023 – malgré une baisse par rapport aux 60 milliards de dollars investis en 2021 – New York a dépassé Los Angeles pour prendre la première place en termes de volumes d’investissement.

Singapour

2021 : 12e | 2023 : 6e

L’afflux de personnes choisissant de vivre et de travailler à Singapour a permis à la ville de gagner six places dans l’indice. Les loyers résidentiels de premier ordre ont augmenté de manière significative – de 42 % entre 2021 et 2023 – alors que la ville est passée d’un flux net de sortie à un flux net d’entrée.

Parallèlement, les volumes d’investissements immobiliers sont restés stables, ce qui n’est pas une mince affaire dans un contexte d’incertitude économique et de ralentissement mondial. Une scène technologique compétitive place également Singapour en bonne position pour l’avenir : Les investissements en capital-risque sont passés de 8,2 milliards de dollars en 2021 à 9,4 milliards de dollars en 2023, malgré une baisse globale des volumes de capital-risque à l’échelle mondiale.

Melbourne

2021 : 24e | 2023 : 11e

L’habitabilité souligne la résilience de Melbourne. Son passage de la 24e à la 11e place de l’indice est le reflet d’une ville qui a su rebondir après des fermetures prolongées du Covid-19.

Ville riche et instruite, très bien notée au niveau mondial en matière d’éducation et réputée pour l’organisation d’événements majeurs, Melbourne est particulièrement attractive pour les investisseurs internationaux, les investissements transfrontaliers représentant en permanence environ 40 % du total des investissements.

Michael Lang, State Director Victoria, Residential pour Savills Australia, déclare : « Alors que l’accessibilité au logement reste un défi, les perspectives de croissance de notre ville sont restées robustes, attirant les investisseurs internationaux malgré les récents vents contraires de l’économie, qui se dissipent à présent. »

San Francisco

2021 : 4e | 2023 : 8e

La ville technologique a perdu quatre places et a enregistré une baisse des investissements de 40 milliards de dollars en 2021 à 13 milliards de dollars en 2023. Les capitaux transfrontaliers ont représenté 2 % de ce total, contre 15 % en 2021, ce qui suggère que la ville est considérée avec prudence par les investisseurs internationaux.

Malgré cela, San Francisco reste le principal centre technologique mondial, soutenu par l’écosystème de capital-risque le plus développé au monde. C’est la ville américaine la mieux classée dans le sous-secteur de l’économie de la connaissance et de la technologie – quatrième au total – et elle est en tête du classement des investissements en capital-risque. Mais après avoir surfé sur la vague du boom technologique de la pandémie en 2021, la ville est revenue à son classement de 2016.

La diversité de sa base technologique soutiendra probablement la résilience continue de San Francisco dans les années à venir.

L’indice repose sur quatre piliers : les fondamentaux économiques ; l’économie de la connaissance et les technologies ; l’environnement, le social et la gouvernance ; et l’immobilier.

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Immobilier

Fondamentaux économiques

Économie de la connaissance et technologie

ESG

Immobilier

Dans les 20 premières villes, les volumes d’investissement immobilier ont totalisé 262 milliards de dollars, soit une baisse de 54 % par rapport aux 574 milliards de dollars de 2021. La moitié des 20 premières villes de l’indice immobilier se trouvent aux États-Unis, ce qui témoigne de la profondeur continue du marché américain.

Toronto, Paris, Singapour et Tokyo ont considérablement amélioré leur classement dans le domaine de l’immobilier. Malgré une baisse de 14 % des volumes d’investissement, Toronto est passée de la 35e à la 8e place dans le pilier immobilier, grâce à d’importantes transactions dans les secteurs de l’industrie et des bureaux.

Sous-classement immobilier