Ces cinq dernières années, la nature des bureaux a considérablement évolué. Ils se sont adapté aux besoins et aux attentes des locataires pendant une période de bouleversements et de changements. Les préférences des collaborateurs d’aujourd’hui, en particulier des jeunes générations, font que les entreprises veulent des espaces haut de gamme, conçus avec soin, pour attirer et retenir les talents et favoriser la productivité.

Cinq tendances clés ont façonné les besoins des locataires commerciaux en matière d’espaces de bureaux au cours des cinq dernières années et continueront à les influencer à l’avenir. Il s’agit des tendances suivantes :

• La santé et le bien-être au travail. Les locataires cherchent à stimuler la productivité et la rétention des employés en donnant la priorité au bien-être dans leurs stratégies de bureau.
• La durabilité environnementale. Les occupants s’attendent à de solides références en matière d’environnement et d’efficacité énergétique.
• Une dynamique propriétaire-locataire en pleine évolution. Les propriétaires travaillent plus étroitement avec leurs clients pour améliorer les lieux de travail.
• Une évolution vers le haut de gamme, l’ultra haut de gamme et le caractère. Les entreprises veulent de plus en plus des espaces de bureaux haut de gamme, riches en équipements et de caractère, qui offrent une expérience de grande qualité aux équipes.
• L’évolution du travail hybride. Les employeurs adaptent leurs politiques de travail hybride en réponse aux différentes préférences régionales et générationnelles. De nouvelles bonnes pratiques émergent alors que les entreprises cherchent à tirer parti des avantages du travail hybride, tout en gérant les aspects pratiques des journées de travail au bureau.

1. Promouvoir la santé et le bien-être sur le lieu de travail

Nous assistons à une nette évolution mondiale vers des immeubles de bureaux qui intègrent la santé et le bien-être comme principe de conception fondamental.

Ce changement est en partie dû à l’évolution démographique. En 2019, les baby-boomers et la génération X représentaient environ 60 % de la population active mondiale. Mais d’ici 2034, les milléniaux, la génération Z et la génération Alpha représenteront environ 80 % de la population active dans les économies avancées. À mesure que ces jeunes générations intègrent le marché du travail, elles accordent la priorité à leur santé et à leur bien-être mental, et attendent de leur lieu de travail qu’il les soutienne.

Les locataires recherchent désormais des bureaux dotés de caractéristiques telles qu’un éclairage naturel et circadien, un mobilier ergonomique, des espaces de détente de haute qualité, une conception active pour encourager un travail moins sédentaire et des salles de bien-être. Les espaces qui offrent un accès à l’extérieur et mettent l’accent sur la lumière, l’ouverture, l’aération ou la conception biophilique (utilisation de plantes et d’autres éléments naturels) figurent en bonne place sur la liste des souhaits des occupants.

« L’espace de travail physique peut favoriser le bien-être mental en offrant des zones de détente de qualité pour aider à accroître les liens sociaux et favoriser les temps de repos, ainsi qu’un meilleur accès à la lumière du jour et une bonne qualité de l’air », déclare Michelle Needles, vice-présidente exécutive, responsable mondiale des solutions d’entreprise chez Savills Global Occupier Services.

L’accent mis sur le bien-être se reflète dans le nombre de bâtiments qui cherchent à obtenir l’accréditation du programme WELL Building Standards. Ce dernier certifie les espaces qui favorisent la santé et le bien-être des personnes. Depuis 2020, le nombre de biens immobiliers inscrits à un ou plusieurs programmes WELL a augmenté d’environ 300 %.

Des certifications similaires gagnent également en popularité et en reconnaissance. Il s’agit notamment de Fitwel, qui met l’accent sur la manière dont les bâtiments favorisent le bien-être, et de Reset, qui inclut une norme pour la qualité de l’air intérieur.

L’essor des normes WELL Building

* Superficie totale des biens immobiliers inscrits à un ou plusieurs programmes WELL (milliards de ft2)

Source : Savills Research, à partir des données de l’International WELL Building Institute

Depuis la pandémie, la qualité de l’air intérieur est devenue une priorité pour les occupants. On prend de plus en plus conscience du rôle que peut jouer une bonne ventilation pour réduire la transmission des virus en suspension dans l’air et… stimuler la productivité. Un air de haute qualité et riche en oxygène peut également améliorer les performances, tandis que l’inhalation de polluants intérieurs courants peut provoquer de la fatigue, des maux de tête et des troubles des fonctions cognitives.

Dans les régions où la pollution extérieure est un problème de santé important, comme en Chine et en Inde, la qualité de l’air intérieur est devenue une caractéristique essentielle des espaces de bureaux de premier ordre, car elle peut être jusqu’à dix fois meilleure qu’à l’extérieur. Les systèmes de filtration, les capteurs et les certifications avancés sont devenu désormais la norme.

2. Construire des immeubles plus durables

Avec l’escalade de la crise climatique ces dernières années, les occupants accordent la priorité à la durabilité environnementale de leurs bâtiments. Poussées par l’évolution de la réglementation et les attentes des consommateurs, des employés et des autres parties prenantes, de nombreuses entreprises se sont fixé des objectifs ambitieux de zéro émission nette pour leurs activités.

En conséquence, les occupants attendent désormais des bureaux de premier ordre qu’ils intègrent de solides références environnementales. Cela inclut des systèmes économes en énergie, des conceptions respectueuses de l’environnement et des certifications telles que LEED, BREEAM et Energy Star.
« En Europe, la durabilité est un facteur clé dans les décisions de location », déclare Ellen Waals, responsable des services aux occupants chez Savills Amsterdam. « Aux Pays-Bas, les immeubles de bureaux ayant obtenu la certification BREEAM Excellent ou Outstanding affichent des loyers jusqu’à 15 % plus élevés que ceux des immeubles moins bien notés ou non notés. »

« Mais il ne s’agit pas seulement de durabilité. Les locataires ont besoin que l’ensemble de l’analyse de rentabilité soit cohérent et évalueront également des exigences telles que des équipements de haute qualité, le soutien à la santé et au bien-être et la taille de l’espace. »

En Asie-Pacifique, les efforts en matière de durabilité évoluent rapidement, en particulier en Chine, au Japon et en Corée du Sud, où la durabilité environnementale est de plus en plus intégrée dans les stratégies des entreprises. Cependant, le niveau d’adoption et d’attention varie considérablement d’une région à l’autre. Ainsi, les primes écologiques varient considérablement d’un marché à l’autre, mais elles tendent à se situer en moyenne autour de 10 % pour les actions de classe A certifiées vertes.
Aux États-Unis, alors que les propriétaires ont tendance à ne pas commercialiser explicitement les immeubles de bureaux comme étant « verts », les locataires ayant des objectifs de durabilité à court terme considèrent de plus en plus l’efficacité énergétique et la performance des bâtiments comme des critères clés.

3. La dynamique propriétaire-locataire évolue

Le troisième développement majeur que nous avons observé au cours des cinq dernières années a été un changement dans la relation entre les propriétaires de bureaux et leurs locataires. Cela a commencé pendant la pandémie, lorsque des conditions difficiles ont poussé les propriétaires et les occupants à passer d’une relation principalement transactionnelle à une communication et une collaboration accrues.

Aujourd’hui, les occupants de bureaux sont intéressés par des espaces moins nombreux mais de meilleure qualité. L’activité de location s’est ralentie et les mesures incitatives pour les locataires se sont multipliées, en particulier aux États-Unis et en Europe. Cela a marqué un changement dans l’équilibre des pouvoirs, passant d’un marché favorable aux propriétaires à un marché plus favorable aux locataires.

En conséquence, les propriétaires cherchent à se rapprocher de leurs locataires afin de les fidéliser dans un environnement de location difficile. En s’engageant auprès des locataires, en comprenant leurs besoins en matière d’espace et en intégrant des services qui améliorent l’expérience humaine et favorisent la présence au bureau, les propriétaires s’alignent davantage sur les priorités des employeurs.

Si les conditions de marché favorables aux locataires ne dureront pas éternellement, ces relations renforcées semblent appelées à perdurer. Les propriétaires reconnaissent que l’avenir réside dans une approche centrée sur le locataire, qui consiste à cultiver des relations plus solides à long terme et à agir davantage comme un prestataire de services.

4. Les occupants adoptent un nouveau concept de bureau haut de gamme

Les attentes des entreprises et de leurs employés vis-à-vis des bureaux ont profondément changé au cours des cinq dernières années. Aujourd’hui, les entreprises exigent des lieux de travail haut de gamme qui permettent à leurs employés de donner le meilleur d’eux-mêmes et qui favorisent la culture d’entreprise. Ces espaces doivent être des lieux de collaboration et de connexion, tout en prenant en charge des effectifs diversifiés.

La clé du succès d’un bureau moderne de premier ordre réside dans les commodités, tant dans le bâtiment que dans les environs immédiats. Des bureaux dynamiques dans des centres urbains attrayants sont de plus en plus importants pour une stratégie de ressources humaines plus large, aidant les organisations à créer des lieux de travail qui favorisent la satisfaction, la productivité et la loyauté.

Les entreprises attendent également de plus en plus des bureaux haut de gamme qu’ils soutiennent les stratégies de diversité, d’équité et d’inclusion en offrant des espaces où chacun peut s’épanouir. Cela inclut des espaces privés tels que des salles de prière et des salles pour les mères, ainsi que des aménagements bien pensés qui répondent aux besoins d’accessibilité et aux besoins des travailleurs neurodivers.

Cette évolution vers les bureaux haut de gamme semble appelée à se poursuivre, parallèlement à une demande mondiale croissante pour les meilleurs espaces de bureau, également appelés « trophées » ou « ultra-prime ». Cette tendance est particulièrement visible aux États-Unis, où la prime pour les actifs de prestige est en moyenne d’environ 60 %, mais peut dépasser 100 %.

« En Asie-Pacifique, la demande de « complexes de travail ultra-prime » avec des niveaux élevés de commodités, y compris des équipements tels que des centres de remise en forme, des garderies et des espaces de travail aménagés, est en augmentation », déclare Simon Raper, directeur, responsable du design, Asie-Pacifique.

« Les locataires veulent que les gens aient une raison de venir au bureau, qu’ils voient vraiment la valeur d’un espace et y fassent du bon travail. Les occupants ne veulent pas se contenter d’un très bon bâtiment, ils veulent le meilleur. »

Sur le segment ultra-prime du marché, on observe également une tendance émergente à la recherche de bâtiments de caractère, les entreprises utilisant des bureaux uniques pour se différencier de la concurrence. La demande d’espaces de bureaux modernes dans des bâtiments historiques rénovés, par exemple, a augmenté ces dernières années, en particulier sur les marchés européens et d’Asie-Pacifique. Le caractère architectural est également obtenu par une conception unique et l’utilisation de matériaux dans des bureaux haut de gamme construits à cet effet.

À moyen et long terme, la bifurcation du marché entre les bureaux de premier ordre, y compris les bureaux « ultra-premier ordre », et les bureaux de catégorie A plus large devrait devenir plus structurelle, en particulier à mesure que les changements démographiques, les facteurs environnementaux, les modes de travail et la technologie remodèlent le bureau traditionnel et redéfinissent l’espace haut de gamme.

5. Le travail hybride n’a pas disparu, mais il évolue

Les politiques de travail hybride ont considérablement évolué au cours des cinq dernières années et continuent de changer. Si de nombreuses entreprises ont adopté des modèles de travail flexibles, l’équilibre entre le travail au bureau et le travail à distance varie en fonction de facteurs tels que les préférences du marché local, les infrastructures et l’accessibilité au logement.

Selon un sondage réalisé en janvier 2025 par le réseau mondial Savills, près de 90 % des personnes interrogées prévoient que les entreprises augmenteront cette année les exigences de présence quotidienne au bureau, bien qu’il existe des différences régionales évidentes.

En Asie-Pacifique, environ la moitié des marchés analysés ne s’attendaient pas à des changements dans les politiques de présence au bureau cette année. En fait, 11 % des personnes interrogées prévoyaient que les entreprises commenceraient à proposer des formules hybrides plus flexibles, bien que cela soit en partie dû aux modèles de présence au bureau relativement stricts actuellement en vigueur.

Pensez-vous que les employeurs augmenteront ou diminueront les obligations de présence quotidienne au bureau au cours des 12 prochains mois ?

Source: Savills Research, survey of global network

Across EMEA and the US, the pendulum is swinging back in favour of more days in the office. It’s a trend that’s particularly marked in North America, where the return to office has been slowest to date.

Office attendance mandates by sector

Source : Savills Research, à partir des annonces des entreprises. Remarque : sur la base d’un échantillon des 50 premières entreprises de chaque secteur en termes de chiffre d’affaires, à l’exception du secteur juridique, qui a été basé sur un échantillon des 50 premières entreprises classées par The American Lawyer dans le Global 200.

Les entreprises de services financiers sont parmi les secteurs qui mènent cette initiative. JP Morgan Chase, Citigroup, Goldman Sachs et Morgan Stanley, par exemple, ont toutes demandé à leurs employés de retourner au bureau cinq jours par semaine. Dans le secteur des technologies, Amazon et Dell ont fait la même demande.

Présence au bureau par région

Source : Savills Research

Nos recherches sur 32 marchés révèlent que la pratique des trois à quatre jours sur le lieu de travail est devenue la norme pour la plupart des entreprises dans le monde, la présence effective au bureau dépassant les obligations dans toutes les régions. Cette tendance est particulièrement marquée dans les villes asiatiques, ce qui démontre un fort attachement à la présence sur le lieu de travail.

Présence au bureau par génération

Source : Étude Savills

En moyenne, la génération Z passe 12 % de temps de plus au bureau que les générations précédentes. Cette génération considère généralement que les opportunités d’apprentissage, de connexion et de mentorat offertes par le bureau sont essentielles à l’évolution de carrière.

La fréquentation des bureaux reste inégale tout au long de la semaine, les mardis à jeudis restant les jours les plus populaires, et la fréquentation diminuant sensiblement les lundis et surtout les vendredis.

Les gouvernements locaux et les organismes de transport explorent des approches innovantes pour augmenter globalement les déplacements domicile-travail et les déplacements les jours plus calmes. À Paris, par exemple, les employeurs du secteur privé sont tenus de couvrir au minimum 50 % des frais de déplacement de leurs employés en transports en commun.

À Londres, l’autorité des transports de la ville, Transport for London, a mené un essai en mai 2024 pour encourager les déplacements en métro et en train le vendredi en proposant des tarifs réduits toute la journée en dehors des heures de pointe. Le manque de sensibilisation du public a été un facteur critique dans la performance de cet essai. Cependant, lorsque les navetteurs étaient au courant du programme, celui-ci a eu un impact, en particulier sur les jeunes travailleurs.

Sur les marchés européens et américains, les organisations qui cherchent à stimuler la fréquentation des bureaux doivent trouver le juste équilibre entre l’adaptation aux journées à pleine capacité et la nécessité de concevoir des bureaux qui soutiennent des activités de travail variées et des expériences humaines positives.